【脫苦海講樓】發展商為何高價搶地皮（脫苦海）

留意最近數幅官地拍賣，每多以比市場估值批出，例如沙田多石街地皮由新地以高估值四成投得、油塘崇信街地皮由五礦地產以高估值四成投得，剛剛公佈的沙田麗坪路地皮由長實以高估值三成投得，在在顯示發展商逐漸以較市值高的價錢吸納土地。

市場上流行以麵包和麵粉比喻樓價和地價，因為麵包是由麵粉造成，麵粉價格對於麵包的未來價格有啟示作用。如今地皮以遠高於估值拍出，而估值是由當前的樓價作為參考定出，間接來說也可算是麵粉貴過麵包的現象。

可是反觀樓市，雖然由年初高位回升，但幅度只是個位的百份率，未來無論加息趨向、潛在住宅供應、實體經濟表現等，均對樓市來說是偏淡，何以發展商感到回復信心呢？

從官地拍賣的入標者看，近年多了一批內房企業參與，比如萬科、中國海外，以至高價投得油塘地的五礦地產，均是含國內背景的發展商。他們來港參與固然有擴展市場分散投資的成份，但同時國內的樓市近期也轉活，只不過在國家去庫存的政策下，內房公司也要積極尋找其他的業務機會，造成更多公司競爭土地。

另外，本港大發展商也重新積極投地，相比於之前由中小型發展商主導賣地市場，最近如新地和長實都願意以更高價去投地，長實對上一次投得官地已是2012年，可能經過數年來的消耗，他們也要繼續增加土地儲備。

而所謂的麵粉麵包效應，要考慮時差的問題，一幅土地要建成樓宇，往往要五年甚至更長的時間，2016年買的土地，能要到2021年才落成，就算減去30多個月的樓花期，最快也要2018年才能發售，所以發展商現在高價搶地，並不是看好現在的樓市，而是看好幾年後的樓市，到時已經是另一個經濟周期，尤其是以現時開發土地的困難，幾年後還能否有大量的土地供應，亦屬疑問。