【買起全世界】澳洲投資陷阱

除非為了搞移民，投資海外樓屬隔山買牛，雖然有門檻低和回報較高的好處，但風險也較大。今次跟大家分享一些到澳洲投資要小心的地方。

首先是業主和租客身份差異的問題。買海外樓一般不是短炒而是長線投資，即出租用物業。但不少買家在買樓時仍忍不住拿用家的一套去揀樓，「首先是層數，很多買家鍾情高層，而的確在每個樓盤，低層單位常常都最遲售出，感覺上較不受歡迎。但那是用家的心態。對租客來說，反正是短期住所，價錢平才最重要，可能也會有租客抗拒最低層，但只要買三樓或四樓，一般就沒有問題。海外發展商在訂價時，其實與香港發展商一樣，低層最低價，然後每高一層加一個比例。若用作出租，當然來貨價越平越抵。」海富物業聯席董事林沚瑩解釋說。

另一個是文化差異的問題。外國流行開放式廚房，但原來開放式也有不同的設計，最常見的兩種其中之一是所有工作枱面，包括切、洗以及爐頭都貼牆，另一款則是爐頭貼牆，在廚房中間位置再有一張大枱，上面可以做切洗等煮食前的預備程序，「一般香港人較喜歡第一種則，因為較省位，感覺上廳的位置更大。但外國人其實喜歡第二種則，因為在貼牆的流理枱上工作代表背著客廳，他們就不能一邊預備造飯時一邊看小孩，也不能在有朋友到訪時一邊工作一邊閒聊。」林沚瑩解釋說。當然後面一種則在出租時也更受歡迎了。

在香港買一手樓，從來不用擔心銀行估不到價，因為發展商都很有規模，與銀行一般也有合作關係。但原來在澳洲，買一手樓也可以估價不足！「樓花是不能估價的，所有買家要到收樓時才找銀行做按揭。我自己賣的盤沒有出過這個問題，但聽銀行的朋友說，有試過估價差一成以上。例如原本發展商賣200萬，銀行只能估170萬，本來已要拿三成半首期，即相當於70萬元，最終更要多拿30萬元才能上會。這樣買家當然會大失預算。」林沚瑩說。

這個問題在長期樓花或供應較多的地區特別容易出現，因為現在的樓市可能與三年後的表現有很大差異，而供應多的區域也可能令樓價逐步向下。要避免這情況，首先可以選購較短期的樓花，「例如一年內可收樓的樓盤，期內市道變化就較可以預期，而且可肯定樓盤已動工，不易爛尾。不過這種樓盤可供選擇單位可能就較少。但大家只要記著以租客角度去做考慮，這些賣剩尾的單位可能也有好東西。」另外，她說澳洲當地的評論指近年墨爾本有供應過剩的問題，尤其在幾年前吹噓得很厲害的南岸（South Bank）。而近年發展商們紛紛送海外買家印花稅，以至五年租金回報保證，但有個別樓盤卻出現嚴重延遲的問題，大家在買樓前宜小心做功課。