【脫苦海講樓】除了銀主盤還有「財主盤」（脫苦海）

樓市轉勢漸成為市場的共識，雖然從指數著眼，樓價的跌幅並不算多，只是單位數的百份點，但是除了不時有劈價消息外，更開始多有銀主盤拍賣的個案見報。

 

所謂銀主盤，是指銀行收回業主的物業，原因是原業主斷供，銀行就根據按揭條款收回單位拍賣，以賣樓後的收益清還按揭。在多年前負資產盛行的時代，往往在拍賣之後的款項都不足以補回按揭，原業主還要欠銀行款行，即所謂「抬錢賣樓」。

 

早前金管局公布，負資產的個案只有95宗，而且每多是銀行職員的員工按揭，若果大多數按揭個案都不是負資產的話，理論上銀主拍賣亦未必足以令到資不抵債的情況普遍。只不過實際上銀主盤的拍賣價，往往明顯地比市價低，令到即使仍然有資產值的銀主盤，也會出現資不抵債。

 

本來，若根據金管局限制銀行批出的按揭成數，只按七成或六成，在現時的市況亦不易淪為負資產，所以香港的銀行體系亦是較為安全的。只不過近年財務機構大力發展物業相關業務，由於不受金管局監管，往往可以借出多至九成的按揭，當然息率就遠比銀行為高，而且可以多重按揭，就如市場所講的五按十按之類。

 

所以在樓價下跌加上實體經濟欠佳之下，除了有銀主盤之外，更多地出現的是由財務機構持有的「財主盤」，正由於按揭成數高，樓價稍調加上利息趨高，出現的數量可能比銀主盤還要多。但由於財務機構並不受金管局管制，亦沒有相關的統計數據，之後或成為物業拍賣的主流。