雅虎香港財經 搜尋增值盤 還看實力用家流轉趨勢
港股暢旺令不少股民大有斬獲，大大增加上車及換樓資本。但畢竟樓價高企，要增加物業的抗跌力，就要研究具實力的用家流轉情況，從而發掘更富增值潛力的地區物業。
1.想增加置業勝算，除了留意物業本身質素，亦可以檢視具實力買家及租客的流轉情況。
剖析實力用家流轉趨勢
何謂具實力的用家，簡單而言就是供樓、租樓及持貨能力較強的一批人，除了中小企老闆或私人企業管理層，公務員、醫護人員及教師都是公認具實力的買家或租客。要掌握未來這批用家的流轉趨勢，就要從政府的發展部署入手。
留意政府大樓重置計劃
多年前已有不少意見指出，政府應當帶頭遷移位處港島鬧市部門辦公室到新發展地區，既可以推動地區發展，亦可以為核心地段提供新增土地，紓緩港島區甲級寫字樓供應不足問題。
隨著東九龍及西九龍發展日趨成熟，政府開始積極推動辦公室大遷徙大計。其中最觸目是分階段重置灣仔三幢政府大樓計劃，此計劃涉及29個政府部門，17.5萬平方米辦公室面積及逾1萬名員工。
根據政府發布資料，這29個政府部門將分階段遷往位於大角嘴、啟德發展區及將軍澳的政府大樓。從交通配套考慮，過往為了方便返居在港島西、港島東甚至南區置業的公務員，如果所屬部門遷往大角嘴，未必有太大誘因策動搬家大計。但如果遷往啟德發展區及將軍澳，便可能會考慮在九龍東或將軍澳置業或租樓。
值得留意是將軍澳兩棟新政府大樓，據悉此大樓將成為入境處新總部，佔地合共約10萬平方米，相信大樓落成後，將為區內帶來一批具實力的首置客、換樓客及租客，加上將軍澳社區配套日漸成熟，即使未來有較多的新增供應，區內物業仍有一定吸引力。
除了大角嘴、啟德發展區及將軍澳的新政府大樓，政府亦計劃在長沙灣興建庫務大樓，作為8個決策局/部門的辦公室，不過這棟大樓佔地只有23600平方米，而且長沙灣交通上較為便捷，大樓附近亦缺乏大型私人住宅，預計對周邊樓價刺激作用有限。
2.隨著政府啟動辦公室遷移計劃，可望為將軍澳及九龍東帶來一批具實力的公務員買家及租客。
新醫院的雙重優勢
準買家搜尋心水物業，一般會留意該區的校網、娛樂消閒設施及交通配套，較少會留意區內的醫療支援。其實區內有充足的醫療支援，其實至少為周邊物業增添雙重優勢。一是令社區配套更完善，一旦有急病，亦毋須跨區到醫院求診。二是醫院落成或完成擴建工程後，必定會增聘醫生及護士人手，自然為區內物業帶來一班具實力的準買家及租客。
政府於年前公布將增撥550億元投入興建、重建及擴建多間公立醫院。其中最大型的公立醫院發展計劃，首推啟德發展區香港兒童醫院、全科醫院及腦神經科中心三項工程，落成後啟德發展區將成為東九龍醫療中心之一，不單為區內物業提供一批新買家及租客，配合多項交通基建工程，亦進一步提升周邊物業的價值。
有意在新界西置業的準買家，亦可以留意興建中的天水圍醫院。雖然這間地區醫院規模較小，病床數目為300張，不過政府放風考慮到未來將發展洪水橋新市鎮，長遠須擴大新界西醫療服務才可以應付人口增長，故初步計劃預留天水圍醫院附近一幅土地作為擴建之用，如落實擴建計劃，病床數目會增至1000張。
不過現時各區醫院均出現人手不足情況，一旦醫療人員培訓速度追不上公立醫院擴展步伐，新興建醫院投入服務後會即時面對人手短缺問題。業主應有心理準備需要一段時間才可以吸納到這班具實力的買家或租客。
留意縮班風險
相對公務員及醫護人員，過往被視為鐵飯碗行業的教師反而較缺乏流轉條件。近年教師受到學制轉變及收生不足雙重夾擊，飯碗越來越不穩陣。約十年前小學面臨殺校潮，當小學捱過殺校潮，收生數目止跌回升，但小學已建立一套節約主導的管理模式，令小學傾向以合約制增聘老師，令新入行小學老師置業實力大不如前。
中學老師情況亦不樂觀，因為十年前入學的數屆小學生陸續升讀中學，令多區中學面對收生不足危機。參考去年數據，重災區屯門便有多達900個剩餘學額。加上課程不時作出大改動，例如被「移動」課程大熱門通識科，主力教授此科目的老師便頗憂慮自己的飯碗。考慮到老師飯碗的潛在風險，策動置業時，未必太需要留意老師的流轉情況，稍為可以看高一線的地區，可以考慮零剩餘學額的北區及觀塘區。觀塘受惠重建概念，入場費越來越高，相比之下，擁有內地交通優勢的北區，算是較經濟實惠的選擇。
3.醫院擴建工程不單為周邊物業提供醫護人員客源，亦提升物業的配套優勢。
樓價走勢轉強 慎選抗跌力強物業
一手樓熱賣，加上人行減息及股市交投暢旺刺激，本港樓市近期持續向好。六大中原城市指數均創新高，新界西指數於六月中報126.80點，連升三週共2.07%，並首次重返收緊樓按前水平。新界東指數於六月中錄151.52點，創歷史新高。
值得注意是一直被視為上車熱點的新界區，樓價升勢持續凌厲。中原地產研究部高級聯席荏事黃良昇表示，2015年頭5個月，新界北區7個指數成份屋苑呎價先後升穿1萬元大關。現時新界東只餘下兩個成份屋苑呎價仍低於1萬元心理關口。
導致樓市再次升溫，除了部分準買家把股票市場獲利資金投入樓市，亦可能受到政府將推出新辣招及美國加息消息影響，刺激準買家加快入市步伐。換樓客及準買家面對搶貨潮，更要冷靜地篩選目標物業，作出精明抉擇。
4.近期樓市再次升溫，新界東及新界西指數均升勢凌厲。
各區優質盤推介
了解未來公務員、醫護人員及老師的流轉趨勢後，不妨以此為起點，搜尋具升值潛力地區的優質盤，增加物業保值勝算。
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放盤單位：新寶城高層 |
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放盤單位：南豐廣場高層 |
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放盤單位：富麗花園中層 |
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放盤單位：將軍澳廣場低層 |
大角嘴
大角嘴近年已升級為綜合發展區，既有交通及購物配套，區內亦有新發展商業區及興建中的大型政府合署，而區內樓齡較新物業的呎價亦具有競爭力。
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放盤單位：奧柏御峰高層 |
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放盤單位：形品星寓低層 |
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放盤單位：帝峰皇殿高層 |
新蒲崗、黃大仙
啟德發展區未來將成為九龍東交通、醫療中心，加上有多個政府部門進駐的工業貿易大樓，有助支持周邊地區優質物業的樓價。
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放盤單位：譽港灣中層 |
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放盤單位：采頤花園低層 |
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放盤單位：越秀廣場高層 |
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放盤單位：滙豪山高層 |
新界北區
新界北區臨近內地，吸引跨區工作人士在此租樓及置業，加上校網收生情況理想，在北區工作老師亦樂意在區內置業，為北區優質物業價格帶來更多購買力。
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放盤單位：花都廣場高層 |
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放盤單位：綠悠軒高層 |
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放盤單位：粉嶺中心中層 |
新界西
隨著元朗大型商場落成，以及正在興建的天水圍醫院，將增加天水圍及洪水橋物業的吸引力。
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放盤單位：嘉湖山莊中層 |
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 | 放盤單位：豫豐花園高層 |
