活用磚頭 幫補退休金

物業是打工仔一生最重要的資產，想利用自住物業幫補退休生活開支，除了申請逆按揭，還有一些靈活策略可以考慮。

物業、保險按到盡

近年樓價急升，市區藍籌屋苑入場費企穩五百萬以上，港島區一些知名屋苑樓價更突破千萬大關，已供甩樓的業主其實有充裕條件申請逆按揭，幫補退休後每月的生活使費。逆按揭供60歲或以上業主申請，持有物業樓齡不超過50年，物業價值在800萬元以下便可享100%物業估值，物業價值800萬元至1200萬元物業，物業估值便減至80%。

假設打工仔60歲退休，以單人方式申請逆按揭，選擇終身年期，每100萬樓價，每月便可以收取2000元年金，如果該名打工仔持有物業市值300萬，每月可以收取6000元年金，加上強積金及個人儲蓄，便可以享受較鬆動的退休生活。到業主過身後，銀行才會出售業主的物業，扣除逆按揭的年金貸款，餘款會歸還了借款人及遺產承繼人。

不少打工仔年輕時都購買了人壽保險，針對此情況，香港按揭證券有限公司早前推出逆按揭優化措施，讓申請人一併把人壽保單予銀行作為附加抵押品，加大每月年金或一筆過貸款金額，而該份壽險保單的退保現金價值將用於償還逆按揭貸款。假如退休人士沒有子女，另一半又已經離世，這不失為增加生活或醫療津貼的一個方法。

退休人士考慮申請逆按揭，最大的憂慮是子女未能十足繼續遺產。這類退休人士可考慮把單位其中一間房租予相熟親友，既可以多一筆收入，又可以多一人照應。不習慣與親友同住，亦可以考慮趁樓價高把大單位出售，在較遍遠地區購置兩個細單位，一個自住，另一個用作收租，同樣可以達到以物業幫補退休金的效果。

居屋業主的套現策略

雖然逆按揭計劃涵蓋居屋、夾屋及自置公屋，不過居屋必須先補地價才符合申請資格，現時全港有25萬個居屋單位仍未補地價，這班居屋業主面對此關卡可能會仰天長嘯「哪有錢！」不過今年財爺宣布，香港按揭證券有限公司將研究推出居屋補地價貸款計劃，為居屋業主提供一個低門檻的補地價融資渠道。

據悉居屋補地價貸款計劃最快將於今年9月推出，申請人需要支付相當於樓價2%金額作保費，而每年保費則為貸款額1.25%，並要每年繳付利息。此計劃特別之處是一如逆按揭，業主過身後才會變賣其物業償還貸款，即使賣樓時樓價低於貸款額，業主遺產承繼者亦毋須支付差額。退休人士選用此融資渠道，便可以把持有居屋出租，再到較偏遠地區租屋住，中間的差價便可以幫補生活費，不過此方法只適合擁有市區居屋的業主，而且利息支出不算便宜，財力有限的居屋業主計過數後，亦未必捨得透過此方法把物業套現。

假如居屋業主左度右度，仍難以找到可行的物業套現方案，倒不如努力儲蓄。特別是「八萬五」年代上車的業主，其中不少已經供甩樓，又或經過多年跳糟加薪，供樓開支只佔五分一甚至六分一人工，其實較私樓業主更有本錢提升儲蓄比率，透過儲蓄及投資累積退休資本，或捕捉跌市時機投資車位或高息股，均有助在退休後增加穩定收入，幫補生活開支。