【胡．說樓市】再教你睇價單！睇清「高成數按揭」細節位！

整體樓市向一手傾斜，較主要因為「高成數按揭計劃」吸引，通常相關內容都會於價單後半部分闡述，有一按、有二按，好多時都睇到頭都暈埋！不過唔使怕，我地即刻教你睇明佢！

市面上高成數按揭，最常見是一按，多數由發展商財務公司、或非金管局規管的財務機構提供。新地錦田「Park Yoho Napoli」、萬科掃管笏「上源」、以至信置深水埗「一號九龍道」，近日也以一按70-80%吸客，意即買家放低兩至三成首期，餘額可向財務公司借錢上會。多數起首幾年息率較低，之後較高。

「Park Yoho Napoli」首三年低見2.275厘，但實情息率是按「最優惠利率」扣減一定百分比計算，而「最優惠利率」又分大中細「大P」5.5厘、「中P」5.375厘、以至「細P」5.125厘，要看清楚價單是按哪一個計算。

由發展商財務公司承造的按揭，審批上會傾向寬鬆，未必須進行加息三厘壓力測試，價單未必可以好詳細看到審批準則，有些只是初步定出要求的文件，如稅單、信貸紀錄或還款證明，有些只是簡單說「有足夠還款能力」才可以得到審批。雖然壓力測試由發展商提供高成數一按，通常都未必需要通過壓力測試，但不代表審批準則一定寬鬆。

另一類由發展商提供二按，往往一按就由銀行審批。這類計劃就多數需要進行加息三厘壓力測試。而且在計算壓力測試時，是會用二按較高息作基準計算。

舉例「Park Yoho Napoli」二按部份，首三年2.275厘至2.775厘之間，但其後就是P+1厘，亦即6.125厘。一按部份按當時息口加三厘計壓測外，二按部份會用9.125厘計算，從而看兩部份供款相加，佔入息是否多於六成水平。

有新盤為鼓勵買家提前還款，所以會提供一定比例的「現金回贈」作為誘因。但要留意這部份「現金回贈」又有機會在按揭額度上扣減，影響按揭成數。

另外，選用發展商高成數按揭，往往也涉及律師費造文件，會列明由買家抑或由發展商支付之外，部份還要額外收取幾千元手續費，在闡述高成數按揭中的條文中也會列出來，買家也要留意。

無論是向銀行承造按揭、或者發展商做按揭都好，準買家都謹記保持良好信貸紀錄 。因為信貸紀錄係可反映一個人的信貸健康情況。如果過去有逾期還款或欠債不還的紀錄，都有可能影響按揭批核。