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胡‧說樓市|佐敦本木最平單位驗樓開箱! 同日本有咩關係?

舊年尾,恒基推售了位於佐敦區「本木」,當時聽個名,即時聯想到好多人的「鄉下」日本,因為跟東京「六本木」只少了一個字。東京「六木本」就是豪宅地段,但香港的「本木」又是一個什麼地區? 樓盤剛剛收樓,我們也決定來感受一下,順道看看樓盤質素!

香港的這個「本木」,跟豪宅扯不止關係。它只是座落在佐敦「德成街」,具體一點,位置就在「恒豐酒店」背面,原本是近60年的舊樓「百祥大廈」,後來被恒基以9.4億元統一業權,發展為172伙的住宅單位,首張價單折實均價23,928元呎,因為都以細單位為主,所以可以壓縮銀碼。

我們抽中驗樓的單位,碰巧為全場最平單位,實用面積256呎,折實樓價不用600萬元,間隔跟普通開放式單位也大同小異。入屋左手邊浴室,是黑廁,趟門開關。對面有隨屋附送「嵌入式衣櫃」,轉入去就是整個開放式單位主體面積,廚房瑟縮一角。單位露台長直形,外望零景觀,因為會被前方「禮苑大廈」阻擋景觀,但尚且有些樹景,且全屋只能透過露台通風,採光度一般。別以為面積細,單位一定沒有什麼問題。

驗樓師陳智康發現,洗手間企缸有積水,主因地台不夠斜,而未能疏水,如果要處理則要重做整個地台。

由洗手間走出來,這裡是玄關位,發展商也頗貼心,訂造了一個「嵌入式衣櫃」,但使用上要小心一點,因為衣櫃門為玻璃面,很容易撞向大門門柄,還有雖然這個內置衣櫃感覺很貼心,但這個位置也所費不菲。

有幾貴? 衣櫃長一米六,闊近一米,面積接近15呎。計下數就知。業主買入單位呎價22,543元,也就是說,把衣櫃放了這個位置盛惠34.8萬。先不要談衣櫃造工,單計這個空間的價值,我就覺得貴得有點不成正比。而且這裡放衣櫃,哪裡放鞋櫃呢? 用它,會覺得很貴;不合用,拆掉又略嫌不環保。其實「本木」驗樓沒太多地方挑剔,只是設計「騎呢」位就較多。開放式廚房斬開兩邊,下方有迷你雪櫃,置中有微波爐,望望上方儲物櫃。打開看看,為何抽不出? 原來「裝假狗」! 廚櫃並非兩層櫃桶,而只是一個揭開式的櫃門。另一邊廚房都一樣,好奇怪。還有單位的廚房鋅盆極之迷你。

至於冷氣機方面,有別於恒基慣常把風機置於露台頂,單位風機置於垃圾房對出維修窗外。驗樓單位採用的分體式冷氣機為三菱「MS-GM 9VA」,室外機面積550毫米高、800毫米闊、285毫米深。「維修窗」是否有足夠面積進行維修,現場量度也有1100毫米高、600毫米闊,意味日後把室外機抬入也應該太大問題,比起放在露台頂,感覺安全一點。最後說説單位驗樓得分,有88分,都是地板不平、近露台牆身略為做歪一點略扣分,著實並沒有太多嚴重失誤。

截至2021年6月為止,「本木」已售出135伙,佔全盤近80%,算賣得不錯,為何? 因為多投資客! 樓盤近尖沙咀商業區,還因為發展商有三年保修,變相放租三年,之後再發展商協助翻新,自然成為賣點。而入伙至今,暫時已促成五至六宗租務,放盤叫租50-65元,平均呎租58元計,扣除管理費每呎要4.57,淨回報約2.8厘,算跑贏大市。

「本木」低層一層十伙,15樓以上一層八個單位,論密度、論間隔,都好難跟豪宅扯上任何關係,而跟日本扯上關係,只有它! 地下商鋪! 因為有間日式咖啡店會進駐,而住客可在會所樓層有通道直達。不過現在文青咖啡店成行成市,我覺得又談不上很特別。