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胡‧說樓市|加息期轉按之三大考慮點!

美國聯儲局在五月初宣布加息半厘,為二十多年來最大加幅;同時亦提及縮表細節。當港元跟美元在聯繫匯率掛鈎下,香港無可避免都要加息。如果銀行上調最優惠利率,影響力並不單侷限於新造樓按,屆時全港正在供樓的業主也受影響。面對息魔來襲,我們應該怎樣部署? 特別有幾個迷思,很想跟大家說明。

預期供樓利息上升,部分人問應否轉用「定息按揭」? 顧名思義,定息就是「固定息率」,可以避免因息口突然上升而產生的不確定。香港按揭證券公司提供的「定息按揭計劃」,提供10年、15年及20年期的定息選擇。但應否轉用「定息按揭」,關鍵就是「定息按揭」息口是否吸引?

根據計劃,選用最低息是10年期的定息按揭計劃,最新息率為2.45厘;選擇15年或20年則分別2.6厘及2.75厘。如果你選擇拉到最長30年還款期,在定息期完結後,可按當時定息牌價決定是否續用定息、或轉至浮息按揭,現時「香港按揭證券公司」公佈的浮息按揭息率為2.65厘。

以400萬元貸款額為例,用10年定息計劃2.45厘計算,攤分30年還款期,起首十年的定息期內,每月供款15,702元。如果你決定用坊間普通的浮息按揭,現時大部分批出「H+1.32厘」及鎖息上限2.5厘,就算以今天拆息0.2厘計算,息口也不過為1.5厘,每月供款13,844元,選用定息按揭反而多供1,858元。因此,表面看定息並不划算。

又假設,因為銀行結餘遞減,銀行之間拆借息率上升,最終業主要用鎖息上限2.5厘供樓,這時供款才會上升至15,805元,其實也僅僅比選用定息高103元而已。因此,簡單結論是,定息按揭要發揮最大效用,必須滿足四個條件。

第一,銀行拆息是否急升到一個地步,業主要用鎖息上限供樓;二、鎖息上限有沒有跟隨最優惠利率上調;三、這個升幅必須在三年內發生,因為定息按揭罰息期為三年,也意味這個打賭息口上升的合約要綑綁三年;四、未來十年息口加幅會否超出預期? 缺少上述因素,轉用定息按揭可謂得不償失。

第二個迷思,加息期內,業主應否擱置轉按呢? 邏輯推論,加息也意味銀行新批出的息口都會上升,故此轉按就等於要捱貴息。這個議題,我們曾撰寫一篇專欄解說。在這裡可以簡單說明一次。假設業主早幾年的按揭利息批出「H+1.24厘」及鎖息上限2.375厘;對照今日新批出的息口「H+1.32厘」及鎖息上限2.5厘,無疑供款會上升。

但別忘記,銀行還會提供到一定比例的「現金回贈」。究竟加息期內轉按是否仍然著數,前提就要看「現金回贈」能否抵銷增加的利息支出。以普遍銀行仍能維持「現金回贈」在貸款額1%下,借取400萬元貸款額,就可獲取40,000元回贈。如果要扣除轉按時涉及律師費約10,000元,實質也可穩袋30,000元。

以一般按揭計劃兩年罰息期計算,假設業主要用鎖息上限供樓。400萬元貸款額,轉按前每月供款15,536元,當中還息部分為7,817元;而轉按後的每月供款為15,805元,當中還息部分為8,247元。因為轉按產生的額外利息為每月430元,兩年等於10,320元,完全是現金回贈可覆蓋的範圍。所以在這情況下轉按,就算由低息轉高息,實情也除笨有精。

要抗衡加息來襲,有人問應否縮短供款期,因為息本比例隨著加息周期展開而大幅逆轉。如果縮短供款年期,雖然每月還款額會增加,卻可減少利息支出。以現時「H+1.32厘」的計劃供樓,400萬元貸款額,攤長30年還款,月供13,844元之中,有64%供本,只有36%供息;但用鎖息上限2.5厘供樓,息本比例會逆轉至五比五;再進一步,若最優惠利率加息半厘,息本比例會逆轉至六四比。

但背後應否縮短供款期,除了要看自己能否負擔外,還值得留意發揮的慳息效果有多大。以一般按揭計劃兩年罰息期作界線,用剛才的例子計算,400萬元貸款額,用「H+1.32厘」的息口供款,攤分30年的利息支出,首兩年為118,504元;但縮短至25年,利息僅減少至117,731元,只能節省773元,但供款卻因此捱貴15%。

用鎖息上限2.5厘供樓,用最舒服30年供款期計算,首兩年利息支出195,648元,但縮短至25年,利息也要194,389元,僅能帶來1,259元的慳息效果。如果銀行加息半厘,令鎖息上限增至3厘,30年期的首兩年利息支出,也較25年期的首兩年利息支出多1,502元而已。

因此簡單來說,除非可把年期大幅縮短、或者息口大幅上升,否則因縮短年期而發揮的慳息作用也很有限。

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