胡‧說樓市｜加息陰霾籠罩，隨時影響新盤建期買家!

面對香港進入加息周期，有什麼人最受影響呢? 其中一類是早前在樓花期內入市，但又選擇建築期付款的準業主，處境會相對尷尬。今日會跟大家拆解這個議題。

以目前供樓已升至「封頂息率」2.5厘計算，基本上每借100萬元貸款額，買家每月供款為3,952元；但由於銀行需模擬加息三厘基礎下，衡量買家是否供得起，才決定是否批出貸款。因此，在加息三厘下的壓力測試，首置買家供款佔入息不多於60%下，月入要有9,464元才獲批貸款。「月供3,952元、入息9,464元」是一個簡單數字，大家可以記住，幫自己算清楚。

今次的加息周期，銀行結餘回落的幅度，大家估計最優惠利率的上升，並不是一次起、兩次止。如果我們用較極端的例子，假設香港加息三厘，效果又會如何?

屆時準買家借取100萬元的貸款額，在息率5.5厘的處境下，每月供款會上調至5,678元，比現時月供3,952元，增加1,726元；但入息要求就更加誇張。同一貸款額要通過加息三厘壓力測試，其入息要求會由月入9,464元，上調至12,816元才可通過壓測，等於月入要多3,352元才可獲批同一貸款。屆時並非準買家想不想買的問題，而是能不能買的問題，「不能而非不為」。

加息影響之深，對於購入了長樓花期、而又選用建築期付款的準買家，一樣有衝擊。因為當物業臨近上會時，買家開始尋找銀行承造按揭，你會發現當日雖用2.5厘計算壓測，但現在卻要用更高息計算，其入息要求也不同。

如果你能感受香港很快便會上調最優惠利率，在情況容許下，例如發展商付款辦法提供「提前上會回贈」等方案，都建議可盡量採用，否則稍後真正加息時，壓測上調，還伴隨市況淡靜估價滑落的雙重夾擊下，上會負擔可能較想像中沉重。不過，如果有需要申請新按保借取高成數按揭，卻仍須等待新盤將近入伙才能上會。