胡‧說樓市｜啟鑽苑陸續揀樓! 有何注意事項

《施政報告》後，私樓市場無受太大影響，就連資助房屋市場也熱鬧起來，因為房委會剛公布了「綠置居」的最新價單，焦點一定數到鑽石山「啟鑽苑」，合共提供2,112個單位。我們《胡．說樓市》都收到幾名谷友查詢揀樓問題，問我們應否前往揀樓，今集我們決定分析一下。

論位置，市區物業的地理位置接近完勝。三座物業組成的 「啟鑽苑」，價格介乎約117萬至385萬元，平均呎價7,390元。這個價錢算平或貴呢? 我們可以倒轉推算，因為今期綠置居的折扣額為50%，也等於房委會以市值一半推售單位，倒轉推算，單位實質市價為每呎14,780元。

周邊私樓如「星河明居」，現市價每呎逾19,000元，亦即「啟鑽苑」開價低市價逾20%；可能你會反問，把資助房屋跟私樓比較不太公平，若我們把價格跟附近居屋比較。區內接近30年樓齡的居屋「龍蟠苑」，現時平均呎價14,884元，所以今次「啟鑽苑」的開價，貼近區內二手居屋價位。

加上綠表買家最高可申請95%按揭，亦即支付半成首期可上車，若以全場最平單位售價逾117萬元計算，樓價5%的首期支出僅需5.89萬元，以25年還款期，息口2.5厘計算，月供僅約$5,000元。因此從這個角度來看，似乎沒有抗拒揀樓的理由。

不過要留意，百多萬元購入的單位只是186呎，如果以公營房屋平均每戶住2.6人計算，人均面積等於低於71.5呎，究竟居住面積是升格還是降格? 是其中一個考慮，日後會否有更好選擇?

過去《施政報告》，特首大概都會預告，新一年有多少資助房屋或居屋推出，但今年林太於任內最後一份《施政報告》只側重描畫未來遠景，卻對(明年)「綠置居」及資助房屋隻字不提，所以我們暫未知道未來有什麼選擇。

但從立法會及區議會文件顯示，房委會也曾公布2023後落成的公屋選址，市區較矚目的有油塘「海傲灣」旁的「鯉魚門第四期」、長沙灣蔬菜統營處的「西北九龍填海區1號地盤」、以及「白田第十期」，但當中有多少「綠置居」暫時未知，所以綠表買家也只能放手一搏。當然綠表買家也可以選擇居屋項目，未來較矚目的市區居屋有，北角「渣華道」、紅磡「高山道」、「啟德2B2號地盤」，但前兩者合共700個單位，後者才有1,800個。

如果堅持出席揀樓，有幾個常見問題值得留意。首先，最多人問的是申請者是否必須出席揀樓? 答案: 是。尤其部份是透過「家有長者計劃」獲得揀樓權的申請人，60歲以上的長者也需要一同出席揀樓。如果未能出席揀樓及簽署買賣協議，必須符合兩個條件，一、事前須得到房委會批准；二、須有律師樓簽署，具法律效力的授權書。

其次部份人關注揀樓當日要預備多少資金。如果購買鑽石山「啟鑽苑」，就要預備41,000元的本票，抬頭為「香港房屋委員會」，如本票金額不足以支付半成樓價，餘額要透過個人支票支付，房委會不接受現金或公司支票付款。至於你需要支付的印花稅、土地註冊處的註冊費、管理費按金等等，則在上會時才付清。

部份人關注按揭問題，如果入息不夠過，是否需要擔保人呢? 這一點，我們以前都曾探討，由於「綠置居」最高可承造95%按揭，而房委會做擔保，申請人只要證明「供得起」，銀行一般都會直批。例如部份「綠置居」的買家，可能本身入息不足，例如已退休的長者，沒有固定入息，如能證明兒女每月支付家用、或自己有積蓄應付供款，都很少會拒絕申請。