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胡‧說樓市|啟鑽苑陸續揀樓! 有何注意事項

《施政報告》後,私樓市場無受太大影響,就連資助房屋市場也熱鬧起來,因為房委會剛公布了「綠置居」的最新價單,焦點一定數到鑽石山「啟鑽苑」,合共提供2,112個單位。我們《胡.說樓市》都收到幾名谷友查詢揀樓問題,問我們應否前往揀樓,今集我們決定分析一下。

論位置,市區物業的地理位置接近完勝。三座物業組成的 「啟鑽苑」,價格介乎約117萬至385萬元,平均呎價7,390元。這個價錢算平或貴呢? 我們可以倒轉推算,因為今期綠置居的折扣額為50%,也等於房委會以市值一半推售單位,倒轉推算,單位實質市價為每呎14,780元。

周邊私樓如「星河明居」,現市價每呎逾19,000元,亦即「啟鑽苑」開價低市價逾20%;可能你會反問,把資助房屋跟私樓比較不太公平,若我們把價格跟附近居屋比較。區內接近30年樓齡的居屋「龍蟠苑」,現時平均呎價14,884元,所以今次「啟鑽苑」的開價,貼近區內二手居屋價位。

加上綠表買家最高可申請95%按揭,亦即支付半成首期可上車,若以全場最平單位售價逾117萬元計算,樓價5%的首期支出僅需5.89萬元,以25年還款期,息口2.5厘計算,月供僅約$5,000元。因此從這個角度來看,似乎沒有抗拒揀樓的理由。

不過要留意,百多萬元購入的單位只是186呎,如果以公營房屋平均每戶住2.6人計算,人均面積等於低於71.5呎,究竟居住面積是升格還是降格? 是其中一個考慮,日後會否有更好選擇?

過去《施政報告》,特首大概都會預告,新一年有多少資助房屋或居屋推出,但今年林太於任內最後一份《施政報告》只側重描畫未來遠景,卻對(明年)「綠置居」及資助房屋隻字不提,所以我們暫未知道未來有什麼選擇。

但從立法會及區議會文件顯示,房委會也曾公布2023後落成的公屋選址,市區較矚目的有油塘「海傲灣」旁的「鯉魚門第四期」、長沙灣蔬菜統營處的「西北九龍填海區1號地盤」、以及「白田第十期」,但當中有多少「綠置居」暫時未知,所以綠表買家也只能放手一搏。當然綠表買家也可以選擇居屋項目,未來較矚目的市區居屋有,北角「渣華道」、紅磡「高山道」、「啟德2B2號地盤」,但前兩者合共700個單位,後者才有1,800個。

如果堅持出席揀樓,有幾個常見問題值得留意。首先,最多人問的是申請者是否必須出席揀樓? 答案: 是。尤其部份是透過「家有長者計劃」獲得揀樓權的申請人,60歲以上的長者也需要一同出席揀樓。如果未能出席揀樓及簽署買賣協議,必須符合兩個條件,一、事前須得到房委會批准;二、須有律師樓簽署,具法律效力的授權書。

其次部份人關注揀樓當日要預備多少資金。如果購買鑽石山「啟鑽苑」,就要預備41,000元的本票,抬頭為「香港房屋委員會」,如本票金額不足以支付半成樓價,餘額要透過個人支票支付,房委會不接受現金或公司支票付款。至於你需要支付的印花稅、土地註冊處的註冊費、管理費按金等等,則在上會時才付清。

部份人關注按揭問題,如果入息不夠過,是否需要擔保人呢? 這一點,我們以前都曾探討,由於「綠置居」最高可承造95%按揭,而房委會做擔保,申請人只要證明「供得起」,銀行一般都會直批。例如部份「綠置居」的買家,可能本身入息不足,例如已退休的長者,沒有固定入息,如能證明兒女每月支付家用、或自己有積蓄應付供款,都很少會拒絕申請。