胡‧說樓市｜定存 VS 收租! 矛盾大對決!

樓市展開跌勢，其中一個常被談及的論點，就是定期存款息率，比買樓收租的回報還要吸引，所以投資者選擇不入市。究竟現在銀行定存有多吸引，可否比買樓收租更吸引? 我們決定跟大家剖析。

踏入加息周期，供樓利率陸續上調，期內最優惠利率已上調375個點子，影響全港供樓業主；但同時銀行亦上調存款利率。銀行視乎不同存款條件及年期，提供定期存款息率，部份大型銀行可達4至5厘。以滙豐銀行一年期定存為例，存款100萬元，定存息率4.3厘，也就是存款一年可獲得43,000元利息；若存款1,000萬元，可獲取430,000元。

是否比投放在樓市更吸引呢? 以十大屋苑為例，近期樓市下滑，屋苑平均呎價已回落至13,500元，計及平均呎租32元，平均收租回報稍為提升至2.9厘，但仍不及定存吸引。因為把1,000萬元資金投放在磚頭，一年收租290,000元，較銀行收息少33%。

而且，剛才所說的290,000元只是表面數。買樓收租涉及很多開支，撇除置業時一筆過的高昂印花稅，後續還有地租、差餉，以及15%物業稅。物業稅需扣除差餉及不能追回租金後，打八折再被政府徵收15%。以剛才例子，若把1,000萬元投放在磚頭，表面上年收290,000元租金，但七除八扣下，實際只收到247,544元，淨回報跌至2.47厘，較定存少收43%。

這正好解釋，為何當定存息率飆升，而樓價處於跌勢時，定存能夠淡化買樓收租威力。畢竟以往買樓收租的投資者，他們的眼光並非完全放眼於物業租值，而是期望物業升值。既然現在樓價沒有上升動力，可能有跌價的風險，但同時定存利息又轉趨吸引，買樓收租的意欲即時大減。

上述觀點，固然反映大部份投資者心態，但這個觀點亦忽視投資者可借錢買樓，而獲取的槓桿效應。因為手持1,000萬元資金的投資者，當然可全數購買一層1,000萬元物業收租，未扣除物業稅前，每年租金收入290,000元；但收入及各條件許可下，他們亦可選擇將資金斬半。一半用來買樓，自己支付一半首期，其餘向銀行借取按揭；而餘下一半資金做定存，用以分散投資。

當然樓按息口同步趨升下，槓桿效應是否一定帶來好處，這就另作別話。若以剛才例子，若手持1,000萬元，打算購入價值1,000萬元的物業，可以自己支付一半首期，也就是500萬元，向銀行借500萬元按揭，以現時息率3.375厘計算，每年供款265,258元，當中有167,244元為利息開支，雖然表面上每年收取290,000元租金，但扣除物業稅，及供款利息後，實際只收到80,300元。假如他把餘下一半500萬元資金作定存，收取215,000元利息，一年後實際收取的金額為295,300元，回報仍較將全筆資金作定存低，但較一筆過投放磚頭划算。