胡‧說樓市｜居二按揭大不同! 原來樓齡係關鍵!!!

上集帶大家睇完兩個居二兩房放盤，今集就同大家講講居二的按揭問題，因為居二按揭並不一定如新居屋般簡單，最關鍵的就是樓齡，今集想跟大家拆解幾個常見問題。

白居二， 原意就是開放「居屋第二市場」予白表買家購買，原本只是一個過渡措施，但政府後來把這個計劃恒常化。今年一共會有4,500個配額，當今年新居屋大單位的選擇有限時，希望選購大單位的準買家，放眼居屋第二市場可能是一個出路。

白居二2022維持家庭及單人的申請比例在九一比。審核資格後會按次序發出「批准信」，之後可以申請「購買資格證明書」，「購買資格證明書」有一年有效期，白表買家需在一年內簽訂臨時買賣合約購買居屋。

問題是，由於買家只有一年時間搵盤，沒有疫症衝擊下，時間應該足夠；但當疫症未消退時，要約業主睇樓可能都有點困難。就算睇中單位後，準買家亦要跟業主議價，畢竟居屋第二市場的價錢由業主自由定價，所以買賣需時。

又或者，可能會遇上開天殺價的業主，價格隨時超出白表買家可負擔水平。根據白居二申請資格，跟居屋2022相同。白表單身客月入最高33,000元，資產上限925,000元；而白表二人或以上家庭月入最高66,000元，資產上限185萬元。為免大家計錯負擔能力，倒轉推算，若沒有外力幫助下，純粹靠變賣自己資產作買樓首期，白表單身及家庭買家最高可負擔的樓價分別為415萬及829萬元，大家記住這個樓價。

不過，這裡卻假設白表買家申請按揭時，其按揭年期是25年。然而，實際上並非所有居二都可以做到最長25年還款期。居二的按揭年期是以「30年扣減樓齡」來計算按揭年期。如果一層20年樓齡的物業，以30年扣減20年計算，最長只會批出10年按揭年期。意味居屋樓齡愈舊，所獲得的按揭年期愈短。

至於實際執行上， 如果希望做到九成按揭的話，有一個樓齡要記住，就是「19年」。大部份銀行會用「樓齡19年」作一個界線。「19年樓齡以下」的物業，普遍銀行可批出最長25年還款期，但當然還要視乎申請者的年齡，一般銀行會用「99年減年齡」去決定按揭年期，兩者以較短者為準。有一些大型銀行甚至已收緊至「75年減年齡」。如果居二樓齡超過19年又怎辦? 銀行會當作私樓看待，最高按揭成數只有60%，申請人需要通過壓力測試，但按揭年期最長仍可達25年。

居屋2022的按揭申請，我們一直強調，即使申請人沒有穩定入息，特別是一批家有長者計劃的長者，早已沒有入息，只要證明供得起，銀行一般都會直批按揭；同一情況，白居二是否相同呢? 答案是視乎購買的物業樓齡而定。

舉例，如果爸爸媽媽已經是60歲以上，沒有穩定入息，但子女卻有足夠入息，父母希望購買「白居二」，而選購樓齡卻在19年以上。這時候，銀行在審批上會較嚴格，可能要求增加首期，甚至類似私樓般只做60%按揭。但如果爸爸媽媽沒有足夠入息，由有入息的子女做擔保人又是否可行呢? 答案是極少銀行接受。

反而要看房委會能否容許仔女加入成為「業主」之一，但因涉及申請程序，需時較長，這點又要看居二業主是否願意等待。因此，如果收入不足，依賴銀行按揭的居二買家，或是申請人年齡較大，盡量避免揀選「樓齡19年以上」的居二單位。