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胡‧說樓市|居二按揭大不同! 原來樓齡係關鍵!!!

上集帶大家睇完兩個居二兩房放盤,今集就同大家講講居二的按揭問題,因為居二按揭並不一定如新居屋般簡單,最關鍵的就是樓齡,今集想跟大家拆解幾個常見問題。

白居二, 原意就是開放「居屋第二市場」予白表買家購買,原本只是一個過渡措施,但政府後來把這個計劃恒常化。今年一共會有4,500個配額,當今年新居屋大單位的選擇有限時,希望選購大單位的準買家,放眼居屋第二市場可能是一個出路。

白居二2022維持家庭及單人的申請比例在九一比。審核資格後會按次序發出「批准信」,之後可以申請「購買資格證明書」,「購買資格證明書」有一年有效期,白表買家需在一年內簽訂臨時買賣合約購買居屋。

問題是,由於買家只有一年時間搵盤,沒有疫症衝擊下,時間應該足夠;但當疫症未消退時,要約業主睇樓可能都有點困難。就算睇中單位後,準買家亦要跟業主議價,畢竟居屋第二市場的價錢由業主自由定價,所以買賣需時。

又或者,可能會遇上開天殺價的業主,價格隨時超出白表買家可負擔水平。根據白居二申請資格,跟居屋2022相同。白表單身客月入最高33,000元,資產上限925,000元;而白表二人或以上家庭月入最高66,000元,資產上限185萬元。為免大家計錯負擔能力,倒轉推算,若沒有外力幫助下,純粹靠變賣自己資產作買樓首期,白表單身及家庭買家最高可負擔的樓價分別為415萬及829萬元,大家記住這個樓價。

不過,這裡卻假設白表買家申請按揭時,其按揭年期是25年。然而,實際上並非所有居二都可以做到最長25年還款期。居二的按揭年期是以「30年扣減樓齡」來計算按揭年期。如果一層20年樓齡的物業,以30年扣減20年計算,最長只會批出10年按揭年期。意味居屋樓齡愈舊,所獲得的按揭年期愈短。

至於實際執行上, 如果希望做到九成按揭的話,有一個樓齡要記住,就是「19年」。大部份銀行會用「樓齡19年」作一個界線。「19年樓齡以下」的物業,普遍銀行可批出最長25年還款期,但當然還要視乎申請者的年齡,一般銀行會用「99年減年齡」去決定按揭年期,兩者以較短者為準。有一些大型銀行甚至已收緊至「75年減年齡」。如果居二樓齡超過19年又怎辦? 銀行會當作私樓看待,最高按揭成數只有60%,申請人需要通過壓力測試,但按揭年期最長仍可達25年。

居屋2022的按揭申請,我們一直強調,即使申請人沒有穩定入息,特別是一批家有長者計劃的長者,早已沒有入息,只要證明供得起,銀行一般都會直批按揭;同一情況,白居二是否相同呢? 答案是視乎購買的物業樓齡而定。

舉例,如果爸爸媽媽已經是60歲以上,沒有穩定入息,但子女卻有足夠入息,父母希望購買「白居二」,而選購樓齡卻在19年以上。這時候,銀行在審批上會較嚴格,可能要求增加首期,甚至類似私樓般只做60%按揭。但如果爸爸媽媽沒有足夠入息,由有入息的子女做擔保人又是否可行呢? 答案是極少銀行接受。

反而要看房委會能否容許仔女加入成為「業主」之一,但因涉及申請程序,需時較長,這點又要看居二業主是否願意等待。因此,如果收入不足,依賴銀行按揭的居二買家,或是申請人年齡較大,盡量避免揀選「樓齡19年以上」的居二單位。