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【胡.說樓市】平民缺地富豪囤地?發展商囤出個未來!

來到這個地方,入夜後幾得人驚。只因一幢幢石屋死氣沉沉,外牆無鋪磚,道路無美化。今時今日政府不斷強調供應不足,力谷填海「鴻圖大計」,這裡卻是有屋無人住,而這個狀態卻竟維持了十三年。這個地方究竟在哪裡? 入到上水「馬適路」行一轉,你會覺得周邊綠化充足,但卻屹立著25間獨立屋,跟周邊環境顯得格格不入。它們外型獨特,由幾幅灰色圍板分隔內外,裡面屋仔沒有鋪磚、只得水泥牆。毗鄰「皇府山」身價高達萬二元呎,一個近五百呎的兩房,閒閒地要600萬元;但它卻在2006年取得入伙紙後,一直持著三不狀態,「不施工」、「不入伙」、「不開賣」,附近居民都稱之為「鬼屋」。 是由本港大型發展商新世界持有,項目位於上水「烏鴉落陽」內,不遠處是早前收地引起爭議的「馬屎埔」。新世界在2002年時,以三億元成本價購入,之後起水泥屋就丟空,背後因為這塊佔地35萬呎用地,當時僅能用0.4倍地積比發展,但實情潛力卻隨著「新界東北發展計劃」拍扳而得以提升。 根據「新界東北發展計劃」的最終摘要文件,這幅地正好跌入「粉嶺北新發展區」,地皮由原本「住宅丙類」提升為「住宅甲類」,可用五倍地積比率發展,最高高度達115米。問題是根據規劃大網,「鬼屋」部份用地卻劃為「住宅甲類(3)」,日後用作興建居屋。既然這幅地本身已有物業落成,而且由入伙計起只得十三年,何以還會改劃為居屋用途?究竟在規劃過程中,政府一早預視發展商會拆走重建? 不過,翻查文件,「新界東北發展計劃」以「傳統新市鎮發展模式」為基礎發展,亦即會將私人土地收回,進行清拆平整、提供基礎設施後,才撥出土地作各種用途,但政府同時強調,只要符合特定條件,政府可提供彈性作契約修訂申請,包括原址換地。怎樣為之「特定條件」?文件卻沒有解釋清楚。 無論結果如何,囤地十三年,最大贏家卻是新世界,只因一幅原本可建樓面得14萬呎的用地,一下子提升至175萬呎。以區內地價4200元呎計算,地皮市值暴漲至73.5億,比起當年買地價3億元,升值23倍,囤地卻囤出個未來。 一手樓空置稅實施,表面上類近鬼屋盤,未來會愈來愈少,但實際上發展商要避空置稅,也不是沒有方法。請繼續留意《胡.說樓市》及《YAHOO財經》平台合作的樓市節目,我們下集探討。

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