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【胡.說樓市】想抗衡加息?用Mortgage Link都有蹺妙!

銀行陸續加息,可能大家都知,與按揭息率掛鈎的「Mortgage Link」係抗衡加息的方法之一,但其實「按揭年期」同「按揭成數」都好影響慳錢效果!究竟點樣先可以為業主帶來最大的財務彈性?

以一百萬貸款額,加息至2.25厘後,以25年供款期計,首三年利息支出64,480元,比加息前增加2,900元。

但由於「Mortgage Link」,可以將貸款額一半的資金存入儲蓄戶口,只要業主存入50萬元,三年後可獲得33,750元利息,相對加息前獲得儲蓄利息,多了1,500元。一來一回下,因為加息令業主實際利息支出,僅僅增加1,400元,起到抗衡加息作用。

不過,一般「Mortgage Link」也會設有一個存款上限,通常是按揭本金五成以內。一般銀行會視乎每日存款結餘,以日息計算,再在每月的結算日將利息存入。換言之每天放錢入去也會賺利息。

如是者,選用「Mortgage Link」,一樣可以選擇供款年期,拉長定揀短年期著數?

理論上,供款年期愈短,每個月就供得愈多。同樣以一百萬貸款額做例子,上調至2.25厘後,選擇25年期供款,月供4,360元,跟拉到最長三十年3,820元,每月多供540元。

但應該選擇維持二十五年期供款,加大供款額藉以盡早贖樓,抑或拉到最長供款期至三十年,並將每月差價540元存入「Mortgage Link」戶口賺取利息著數呢? 我們以三年期為例子計一計。

二十五年供款期、首三年利息支出64,480元。相比同期選用三十年供款期,利息支出65,580元,利息支出增加1,100元,幅度為1.7%。

但選用三十年供款期,將長短年期的供款差價540元儲入「Mortgage Link」戶口,三年後息連本儲到19,840元,連同期內儲到本金72,440元,夾埋有92,280元。跟選用十年計劃,期內沒有任何儲蓄,但償還本金92,500元比,實情分別不大。

所以結論是,選用「Mortgage Link」的話,要視乎買家有沒有短時間贖樓打算。若果有,也適宜將年期拉得愈長愈好。因為將長短年期的供款差額放入戶口賺取息差,在首三年內轉按贖樓的前提下,分別不大。而資金放入「Mortgage Link」的好處卻令資金有靈活性。

「Mortgage Link」是抗衡加息手法。除了調節按揭年期之外,在揀選按揭成數上,原來都有方法達至慳錢效果。請留意下一集,我們會進一步拆解。