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胡‧說樓市|按保業主轉按要考慮的事

早前我們曾探討過現時是否轉按的時機,其後陸續收到幾名谷友查詢轉按個案,他們不約而同都借取了按揭保險,其實按保業主在考慮轉按時,跟一般買家有沒有分別呢?

其中一名谷友,原本在銀行借取540萬元,兩年期過去理應可做轉按,但因之前借取「按揭保險」,現時貸款餘額410萬元,而物業估值上升至580萬元。對於有借取「按揭保險」的買家,如果能夠轉按,最大好處不單是發揮慳息作用,還可獲退還一部份按揭保費。

一般來說,當你申請按揭時借取「按揭保險」,按揭證券公司都會提供一定保費折扣額。如果選擇一次過繳清「按揭保費」,對於能夠過壓力測試的買家,一般可獲取最高65%折扣;由於新按保,也容許首置買家在不通過壓力測試下,以供款佔入息一半來借取按保,用這種方式借取按揭保險,則最高可獲72%折扣。如果三年內成功轉按或者贖樓,你可以向按揭證券公司申請退還一部份「按揭保費」。無論新舊按保計法也相同,第一年會退保已繳付保費40%、第二年還回25%、第三年退回15%。

但你是否能夠轉按來退保,就要取決於幾個因素。第一、罰息期。一般銀行按揭罰息期兩年,而首年轉按或贖樓,罰息往往為貸款額2%;而第二年則為貸款額1%。罰息開支往往比起獲取的退保費為高。所以除非你本身選擇的按揭計劃,並沒有任何罰息期,否則需要計算下獲取回的保費,加上現金回贈金額,能否抵銷到罰息開支,才知道轉按是否划算。

所以一般有借取按揭保險的買家,多數會在兩年罰息期後才考慮轉按。但這裡還要牽涉多考慮兩個因素。第一,物業是否醞釀足夠升幅,讓你轉甩按揭保險? 當轉按時,銀行會重新用五至六成計算按揭,貸款金額必須低於質際貸款餘額,才可以免去按揭保險。

以谷友的個案為例,物業最新估值是580萬元,如果在不用借按揭保險的情況,銀行最高承造60%按揭計,最高貸款額為348萬元。也就是說,如果業主本身貸款餘額少於348萬元,便可在不用按揭保險情況下轉按。

換作另一個角度,若當下物業估值升達683萬元,60%按揭下,最高貸款額為410萬元,跟現時尚欠銀行的貸款相同,他便可以在不用按保的情況下轉按。又或者,如果業主堅持想作轉按來換取退保,則可以選擇自己補差價來作轉按。

以谷友個案為例,因為實際銀行最高可以借出348萬元給谷友,但谷友卻欠銀行餘額410萬,只要他願意補足62萬元,也可在免卻按揭保險下作出轉按。但當然你要考慮,自己有否62萬元的資金,就算你有這62萬元的資金,你又覺得投放在其他地方,會否比放作轉按補差價划算一點?

以上就是一批有借按揭保險的買家,在進行轉按時需要注意的事項。如果你本身未夠條件作轉按,則可能需要再多供一兩年,隨著樓價再上升、以及清還多一點貸款,屆時再做轉按會划算,只是可能就未能獲取退保費。

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