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胡.說樓市|《收回土地條例》下一幅高危地!

特首林鄭月娥在2019年《施政報告》中,宣告會動用《收回土地條例》收回土地。其後發展局集中研究十幅具潛力收回的土地,並剛公布收回其中三幅蚊型地,似乎就是向發展商釋出訊息,假如發展商不加快土地改劃,他們手上的用地也隨時被收回。政府拒絕透露哪幅地是下一幅高危,但我們作為準買家又是否真的沒有方法得知? 今集我們就想跟大家一起研究下。

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對於未買樓的準買家,關注日後前方用地發展,很多時我們查看城規會「分區計劃大綱圖」,知道土地作為什麼用途,再看看發展商有沒有作出「規劃申請」。但好像今次三幅土地被收回起公營房屋,卻可以毫無先兆。

發展局在2021年5月13日發出的新聞稿指出,因「商業敏感性」不會披露有什麼土地正在研究中,但實情是否真的沒有任何蛛絲馬跡?

要興建「高密度房屋發展」的用地,主要以「住宅甲類」、或者「綜合發展區」為主。今次政府公布收回的三幅土地,都是「綜合發展區」及「住宅甲類」也反映了這個意向。所謂「綜合發展區」,本身就屬一個較大規模的發展計劃,發展前必須需向城規會先遞交完善的「總綱發展藍圖」,包括樓宇分布、數目、分期施工安排、環評報告等等。但單計新界鄉郊就有多達62幅用地劃作「綜合發展區」,怎知哪幅地是收回高危?

截至2019年止,62幅「綜合發展區」的用地中,有43幅已經遞交了「總綱發展藍圖」,相對於餘下19幅用地未遞交藍圖的用地。這19幅用地在行為上被收回的可能性相對較高。我們嘗試逐幅土地去檢視這19幅用地,其中小欖「樂安排化淡廠」佔地近100萬呎,早於1994年劃為「綜合發展區」,多年來一直都被盛傳會興建住宅,但這幅地本身就屬於政府用地,不存在動用《條例》收回問題。

要符合能夠興建「高密度房屋」、「業權分散」或者「基建限制」的用地,高危只餘下寥寥數幅。其中第一幅元朗「大橋村」,這幅佔地209,492呎的用地。

這幅地位於限呎地「世宙」旁邊,其實早於2010年已獲批規劃許可,准建827個住宅單位,可建樓面124.6萬呎。業主並非由單一業權持有,據報道,前新界鄉議局主席劉皇發、發展商長實也有持有業權,但相關許可在2018年8月28日已過期,從城規會的資料也反映不到有任何新舉動。

第二幅「朗天路綜合發展區」。這幅由三大幅「綜合發展區」組成的用地,合共佔地235萬呎,也是作為舊式儲物倉庫的棕地。唯一不符合收地要求,就是地皮規劃作低密度住宅發展,地積比率0.4倍,最高興建三層住宅。不過,當中其中一幅用地曾有遞交藍圖外,餘下劃為「綜合發展區」多年來沒有任何發展動向,加上地皮符合「業權分散」條件,也可說是另一高危。

最後一幅就是在洪水橋「芙容園」對面,位於塘坊村的用地,現時為兩座樓齡已有31-44樓工業大廈,其空置率超過15%,由不同業主所持有。自2001年已劃為「綜合發展區」卻沒有太大發展。政府看法是該地鄰近「洪水橋新發展區」,交通改善指日可待,在這個前提下,很有機會被收回。

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