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胡.說樓市|新盤高溢價應否去馬?

近月樓市氣氛熾熱,即使發展商開出高溢價,但新盤也大收旺場。有人說,強如世紀疫症也不能推倒樓市,樓市真的跌不下,所以要加快入市,但樓市跌不下,是否代表我們要接受高溢價買樓? 在決定是否入票認購新盤前,有幾點,我想大家反思一下。

高溢價開售新盤,有路勁及平保在黃竹坑站上蓋「晉環」,第一輪5,500張票,形容為今年收票王,但首批單位確實一日清,發展商繼續加推。屯門樓「御海灣二期」、啟德「The Henley」,呎價也開出全區新高,但還有幾多水位走盞? 你問我,如果周邊有半新樓,我覺得,你值得跟它們比較一下。

跟以前不同,現在新盤多數以「遠期樓花」姿態開售,所以來到入伙不久,就差不多過了三年額外印花稅禁售期,所以你在二手市場購入貨源,不單「即買即住即收租」,而且是全新落成物業,可給你看清楚才作決定。

所以在這個前設下,我反而有點不明白,為何要讓自己用高溢價去追入期貨? 如果用最近啟德區「The Henley」做例子,論景觀,樓盤海景較有保障;也注入新式設計元素,但開價卻是全區最高,對照附近「嘉匯」、「Oasis Kai Tak」也只是21,000-22,000元呎。如果手持同一資金準備入市,我覺得也應該在二手市場逛一逛,比較一下才決定是否入票?

可能你會說:「沒有辦法! 發展商付款辦法配合!」我也部份認同這個說法。購入二手樓,銀碼超出1,000萬元,我便要自己支付一半首期、一半向銀行借貸;反觀買新盤,付款辦法容許分期支付,方便換樓客沽出舊居套現去籌集資金外,還可以用發展商高成數按揭。好像黃竹坑站「晉環」全數過千萬元,不能借取按揭保險,發展商付款辦法則可以做到全期一按,息率2.5厘上會。

全期做到一按尚算不錯。例如恒基「The Henley」也有備用「一按85%」或者「二按40%、一二按最高90%」的高成數按揭,起首三年都屬於低息,但之後會進入高息期,你一定要做轉按,但是否真的容易做到?

買新盤有人看自住、也有人會投資。可能你會覺得,最重要長遠收租又有數得計。這點就是從投資角度來看。但高溢價是否也大幅蠶食了你的租務回報,這點倒值得我們看看。

早前屯門「御海灣二期」開售,可能有人覺得,反正樓盤接近現樓,很快便可產生租金收入,但你用每呎18,000元買入的物業,你可以期望入伙時收到多少租金、產生多少回報? 旁邊「嘉悅半島」、「南浪海灣」呎租25-30元,未扣除管理費回報不足兩厘。

至於「The Henley」,周邊「Oasis Kai Tak」、「嘉匯」現時呎租38-41元呎,在未扣除管理費前,平均回報只有約1.7厘。但明明大市回報率2.6厘,也就是說,你在香港住宅市場買其他單位也有類近回報,為何要搏一個低回報的物業呢?

可能你會反駁:「物業並未落成,說不定入伙時能達到類近回報吧!」 但如果真的要做到2.6厘回報,其實「The Henley」一房要租到17200元、兩房租到29000元、三房則39670元才可以,又值得自己在入市前評估一下。

說到這裡,可能你會覺得,我們為何「左彈右彈」,實我們只是想大家在入票前,先想清楚自己目的,買樓是自住或投資? 再按個別情況去衡量自己需求,尤其近期新盤傾向高溢價開售,就更值得大家小心評估。

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