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胡‧說樓市|朗賢峯實地考察! 何文田站瑜一開價有難度!

政府全面撤辣後,多個發展商都積極推售新盤,始終大家都難以估計市場還剩餘多少購買力,也不知道旺市能持續多久,所以發展商取態都是求量不求價,包括港鐵在內。繼黃竹坑站上蓋Blue Coast、康城站上蓋Seasons Place後,港鐵與鷹君合作發展的何文田站上蓋「朗賢峯」都緊隨推售。這個項目共分兩期,提供990個單位,實用面積介乎340至2,572呎之間,預計關鍵期為2025年3月31日,相當於樓花期約一年,今集我們決定帶大家到地盤考察。

「朗賢峯」為何文田站上蓋項目,早於2016年12月推出招標,項目可建樓面742,716呎,預計可建1,000個住宅單位,原本不是由鷹君發展,而是由當時高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得發展權,當時他們分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%,未計及當時一筆過支付的入場費,單計補地價金額62.8億元,也就是各佔地價20.98億元、31.46億元及10.36億元。

高銀金融及華融金融把項目權益全數轉售予潘蘇通,分別作價60億元及7.033億元,令項目總地價上升至88億元,相當於每呎11,849元,但因潘蘇通陷入財困,其後把項目轉售予其他發展商。起初長實聲稱擁項目優先認購權,並差點與潘蘇通對簿公堂,最後項目輾轉落入鷹君手上,並市傳鷹君向港鐵支付逾10億元的入場費成本,所以毗鄰「瑜一」就算較「朗賢峯」遲取得發展權,但「瑜一」仍較「朗賢峯」早一點推售。

至於開則定位,「朗賢峯」跟「瑜一」也有點相似。一房由377至388呎之間,共提供198個單位;兩房佔全盤最多,共有372伙,面積介乎482至685呎,還有提供三房及四房戶型,分別有281伙及60伙,以及提供79個特色單位。當然,樓盤定位理應不難去貨,而發展商賺多賺少,我們也很難得知,因為項目實際成本要多少,外界不能確定。

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我們只知道以這個價格開售,卻直接影響毗鄰,華懋有份發展的「瑜一」。因為這個項目在去年推售時,售價卻一直向上推高。由最先推出的1B期,首批均價每呎24,838元,一路上升至1C期的25,953元,並去到最後1A期的26,718元,前後加價近8%。問題是,除了1B期接近沽清外,餘下兩期都有貨尾,撇除四宗取消交易個案,暫時累計售出453個單位,佔全盤844伙的54%。當還有一半貨尾等待推售時,「朗賢峯」取態對「瑜一」的上會氣氛有重大影響。

近期港鐵推售的樓盤,不單扭轉市場常說「首批一定有水位」的說法,開價取態更不理會早前入市的業主有否怨氣,總之一期比一期劈得深。長實「Blue Coast」開出深水炸彈價,首批每呎均價21,968元,較早前推售的「海盈山」劈價20%;會德豐康城站「Seasons Place」首批每呎均價14,188元,也比毗鄰的「凱柏峰」大減價21%出貨。這全跟鐵路公司業績不理想,物業發展利潤大跌逾90%至只有7.32億元有關,今年必須全速跑數。