胡‧說樓市｜樓市急回，今日估價實況係點?

很多人把今日樓市，跟以往的股災相提並論，只因今日的香港，不單股票市場動盪，經濟環境也大不如前。樓按息率愈升，樓價愈跌，準買家入市心態自然愈趨審慎。雖然市場籠罩悲觀情緒，但若把今天樓市跟2008年金融海嘯相比，我們也會發現當中的分別，特別是銀行處理借貸的取態。

2008年金融海嘯，樓價能在短短一季內回調30%，背後跟銀行落雨收遮有莫大關係。當時銀行除了上調樓按息率外，還在短時間內把物業估值大幅收緊，有買家在購入物業時明明估足價，怎料上會期間卻遇上估價回調，要不自己補差價上會，否則就要撻訂收場，結果加速樓市調整。

2022年的今天，息口的確有顯著變化。自今年九月以來，本港銀行已兩度上調最優惠利率，例如龍頭行「滙豐銀行」的最優惠利率，已由原本的5厘，上調至5.375厘，實際樓按息率亦攀升至3.125厘，跟未加息前，長期保持2.5厘相比，前後加息幅度達25%，跟2008年金融海嘯的加息期也有點相似。

但不同的是，今次銀行卻沒有刻意大幅收緊估值。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出十大屋苑，由9月尾加息後至11月中，累計促成的200宗成交，並進行一次全面估值，發現當中僅有72個單位估價不足，相當於成交量的36%。這一點，跟2008年金融海嘯時，百分百單位出現估價不足，並不完全相同。

紅磡黃埔花園期內錄得22宗買賣，有10宗估價不足，佔成交比例達45%，已屬眾屋苑之冠；繄隨其後的美孚新邨、嘉湖山莊及映灣園，估價不足比例佔買買超過40%，已屬較嚴重的例子。反觀其他屋苑，如太古城、麗港城、新都城等，佔比也維持30%以下。

十大屋苑在2008年金融海嘯前促成的買賣，接近上會時的估值，卻平均低於成交價超過10%，超出銀行可接受範圍。反觀2022年的今天，若我們抽出估價不足的成交個案分析，平均估價不足的幅度僅7.5%。