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胡‧說樓市|樓市急回,今日估價實況係點?

很多人把今日樓市,跟以往的股災相提並論,只因今日的香港,不單股票市場動盪,經濟環境也大不如前。樓按息率愈升,樓價愈跌,準買家入市心態自然愈趨審慎。雖然市場籠罩悲觀情緒,但若把今天樓市跟2008年金融海嘯相比,我們也會發現當中的分別,特別是銀行處理借貸的取態。

2008年金融海嘯,樓價能在短短一季內回調30%,背後跟銀行落雨收遮有莫大關係。當時銀行除了上調樓按息率外,還在短時間內把物業估值大幅收緊,有買家在購入物業時明明估足價,怎料上會期間卻遇上估價回調,要不自己補差價上會,否則就要撻訂收場,結果加速樓市調整。

2022年的今天,息口的確有顯著變化。自今年九月以來,本港銀行已兩度上調最優惠利率,例如龍頭行「滙豐銀行」的最優惠利率,已由原本的5厘,上調至5.375厘,實際樓按息率亦攀升至3.125厘,跟未加息前,長期保持2.5厘相比,前後加息幅度達25%,跟2008年金融海嘯的加息期也有點相似。

但不同的是,今次銀行卻沒有刻意大幅收緊估值。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出十大屋苑,由9月尾加息後至11月中,累計促成的200宗成交,並進行一次全面估值,發現當中僅有72個單位估價不足,相當於成交量的36%。這一點,跟2008年金融海嘯時,百分百單位出現估價不足,並不完全相同。

紅磡黃埔花園期內錄得22宗買賣,有10宗估價不足,佔成交比例達45%,已屬眾屋苑之冠;繄隨其後的美孚新邨、嘉湖山莊及映灣園,估價不足比例佔買買超過40%,已屬較嚴重的例子。反觀其他屋苑,如太古城、麗港城、新都城等,佔比也維持30%以下。

十大屋苑在2008年金融海嘯前促成的買賣,接近上會時的估值,卻平均低於成交價超過10%,超出銀行可接受範圍。反觀2022年的今天,若我們抽出估價不足的成交個案分析,平均估價不足的幅度僅7.5%。