胡‧說樓市｜派糖減甜後，你要交的差餉又增加了……

業主每季都會收到差估署寄出的繳費通知書，要求繳交「差餉」及「地租」，背後視乎物業的「應課差餉租值」為多少，因為政府會以這個租值作為計算基礎，從中分別徵收5%及3%。每個財政年度之初，政府都會重估「應課差餉租值」，並把載有全港「應課差餉租值」的名冊，在每年三月底至五月公開讓公眾免費查閱。究竟要繳交多少地租及差餉? 我們抽出部份例子跟大家說明。

以前政府在差餉寬免上比較慷慨，所以對於差餉及地租，我們不會著墨太多，總覺得未必佔很多生活開支，只是隨著近幾年政府財赤嚴重，政府提供的差餉寬免愈見縮水，所以今年大家的感受可能比較深，要繳交的差餉及地租會較往年多。

就以早兩個財政年度為例，當時政府仍然寬減四季差餉，並以首兩季1,500元、及後兩季1,000元為上限；但來到2024年的今天，我們只得第一季度的住宅差餉獲寬免，並為1,000元為上限，這也意味業主在第二至第四季要繳付十足差餉。

去年私樓市場「租旺過買」，租務市場相對活躍，當樓價逐級回落之際，租金卻不跌反升，這也直接導致差估署重估的「應課差餉租值」反彈，變相亦谷高業主需要繳付的差餉及地租。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部在過去幾年，都一直追縱十大屋苑同一批單位的「應課差餉租值」，結果也一如所料，多個屋苑的「應課差餉租值」都有升幅。

就以全面撤辣後，成交急速反彈的「沙田第一城」為例，這個在幾年前創出屋苑呎價新高，而紀錄仍保持至今的成交，實用面積303呎的單位，業主當日以680萬元買入，平均呎價22,442元。差估署評估的「應課差餉租值」維持三年不變後，最新彈升至133,320元，按年升幅3%。政府抽取「差餉」及「地租」共8%，這名業主要繳交10,665元，就算扣減首季獲得的1,000元減免外，第一季繳交1,666元後，第二至四季都要各交2,666元。

值得留意一點，因為政府提供的差餉寬免減少，即使「應課差餉租值」維持不變，實際支出也隨著寬免額減少而上升。好像美孚新邨百老滙街24號一個高層單位，實用面積1,250呎，當日業主以2,330萬元購入，呎價高達18,640元，至今繼續維持屋苑呎價新高。在過去幾個財政年度，這個單位的「應課差餉租值」均維持在440,400元，雖然如此，這名業主要繳交的差餉及地租卻有所增加。

如果扣除所有寬免額後，2022年度業主只需繳付30,232元，2023年度因政府只寬減首兩季差餉，應繳差餉及地租為33,232元，但今年卻增加至34,232元。首季繳交7,803元後，之後三季各交8,803元。

由於差估署評定「應課差餉租值」時，會以一個時期的租金劃線。參考過去紀錄，政府會參考剛過去的10月租金作評估基礎，故今日見到的「應課差餉租值」可能跟當下狀況有出入。根據差估署網上資料顯示，如果你對於重估後的「應課差餉租值」有意見，必須於5月31日前向署長提交建議書，過期後估價署署長將無權受理逾期申請。