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【胡.說樓市】用咩準則睇放盤平定貴?

農曆年前二手樓市暢旺,除了跟傳統智慧認為,農曆年後會出現小陽春,買家提前入市外,有人說,這跟業主願意讓步,成功跟準買家期望接軌,間接推動二手成交有關。實情市場上是否真的一地平價盤?很多人都問,我們怎樣才衡量放盤是否「筍盤」?

樓市氣氛有幾旺呢? 我們睇數字最實際。被喻為全港最大型上車屋苑的天水圍「嘉湖山莊」,上月份錄得64宗買賣,數字上創出一年半新高,反映準買家都以行動來支持樓市。

樓市氣氛突然轉旺,雖然市場偶有願意減價的平價貨色,但顯然這並不是大多數。當平價盤沽出後,準買家又要追價入市。所以說市場上一地平價盤似乎都是言過其實的說法。但我們應該用什麼準則來衡量一個盤平與貴?

要避免自己「踩地雷」,準買家在睇樓前可先做一做功課。例如可從網上找尋一下某屋苑某開則的最高價位,有了基本概念才睇樓,可給予自己一個睇樓時評估的準則。例如可以用最高價的單位,跟自己參觀的放盤比較一下兩者之間的分別。高價成單位是否跟單位裝修有關?又或者是否跟樓層、座向有關,從而內心捉著這一把尺,去衡量現在放盤開價是否合理。

從一月份大型屋苑成交趨勢反映,屋苑成交價愈是貼近歷史高價,銀行估價不足的機會愈高。好像剛才說的「新都城」及「嘉湖山莊」,兩個單位銀行清一色都估價不足,偏差幅度也達到14萬-29萬元。

「銀行估價」為銀行承造按揭依歸,如果「估價不足」,買家有機會需抬錢上會外,另一個最大指標就是反映樓市走勢。特別在升市時,因為物業價值升勢過急,銀行估價追不上,就會出現「估價不足」的問題。因此,要斷定一個屋苑是否升勢特別急速,跟「平價盤」三個字漸行漸遠?是否估得足成為其中一個指標。

「租金回報」可反映業主叫價跟租值會否嚴重偏離。現時中小型住宅的租金回報為2.59厘,當業主退守放租時,如果回報低於2.59厘,即代表你購入的單位價值,低於大市其他單位的回報;反之如果能獲取高於2.59厘的回報,則代表租值尚且支持樓價。