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胡‧說樓市|發展商一再延遲交樓,已批出的按揭點算?

上集同大家講完深水埗「愛海頌」要延期210日交樓,先不談準業主額外的租樓成本,原來申請建築期付款的買家,在發展商寄出延期交樓通知前,已獲得銀行批出的按揭信,如今延至2022年1月才收樓,究竟銀行肯唔肯配合延遲放貸?

買家選擇即供,理應會有沒太大問題;但若選擇建築期付款,則要在物業落成前一段時間尋找銀行承造按揭,以便可在入伙時找清尾數。由於銀行批出貸款後,準買家要在指定期限內決定接納與否,所謂「指定期限」多數為兩個月,要做到無縫交接,買家要計算得很準確才可以。反觀一旦新盤延遲入伙,整件事就會變得複雜。

翻查「愛海頌」的資料,原本預計關鍵日期在2021年6月30日,雖然發展商起初曾出信表示有機會延期至9月交樓,但因當時信件表示預計關鍵日期不變,一批選擇建築期付款的買家,有可能早於今年三、四月左右,已籌備按揭上會事宜,但現在突然再延期210天才交樓,理應會超出了「指定期限」,而令已批出的按揭失效。截至2021年6月,全盤累計售出791個單位,當中有320多個買家選擇了「建築期付款」,意味今次延期入伙,牽連了40%買家。

由銀行批出按揭,至買家決定是否接受,只有兩個月有效期,一旦新盤延遲入伙,銀行會怎處理? 我們嘗試以顧客身份向幾間銀行查詢,恒生、中銀職員都表示沒有劃一處理方式。

東亞銀行職員則表示,買家有三個選擇。一、他可以選擇取消按揭重新申請,待日後再申請。二、他可以選擇接納貸款,但接納貸款後,買家就可能會在收樓前開始供樓。第三、可以嘗試申請延期,但不一定成功。

雖然銀行沒有劃一準則怎樣處理,但業內人士表示,在實際操作上,針對新盤遲入伙,部份銀行容許業主在接納按揭貸款後,可申請延期半年才放貸,但就要求準業主在六個月後,需要重新提供入息證明、以及查閱事主信貸報告,倘若所有申請狀況維持不變,可照舊放貸。但今次「愛海頌」超出了半年期限,銀行是否接納,就真的要視乎個別情況。

但就算銀行願意照舊放貸,是否代表原有的批出的條款也不變? 延期後入伙至正式提取貸款,市況可以出現不同變化,例如環境經濟影響資金流向,會直接影響了銀行批出的息率、及現金回贈。即使銀行願意繼續放貸,個別銀行會保留原有審批條款;但個別銀行則未必可以。但如果買家真的接受了銀行放貸,但銀行更改審批條款,買家可拒絕接受,而不會被銀行作出罰息安排。

若新盤按揭申請涉及按保,但卻延期入伙,情況則可能有點複雜。因為一般按揭申請的有效期為兩個月;至於按揭保險的有效期為三個月,但必須要先由銀行提交估價後,香港按揭證券公司才決定是否承保,而銀行提交的估價也只有三個月有效期。

發展商不經意的延期交樓,原來可以導致選用「建築期付款」買家「一鍋粥」,究竟發展商會否提供什麼援助呢? 我們向長實及市建局查詢,市建局回覆指,明白延後關鍵日期對買家帶來影響,因此早已督促合作發展商,盡量壓縮項目餘下工序,加快取得入伙紙及滿意紙。而長實則未有回覆會否提供援助予業主。

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