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胡‧說樓市|盤點十大屋苑摸頂貨,今日跌幾多?

樓市確認跌勢後,愈來愈多二手盤減價蝕讓。往後跌勢會否加劇、跌勢會否持續,還看急走移民盤數量,以及加息怎樣影響樓市。對於早前高位入市的一批業主,今日處境又如何? 我們馬上盤點十大屋苑摸頂物業,看看今日身價尚餘多少。

翻查中原城市領先指數,最高位在2021年8月,當時樓價指數攀升至最高點191.34,其後緩緩回落,對照今天指數,整體樓市回落10%,以高成數按揭入市的買家,可能已在負資產界線徘徊。

大市跌10%,個別屋苑跌幅還要深,特別是追破頂價的買賣,跌幅更誇張,我們《胡 ‧ 說樓市》團隊翻查十大屋苑中呎價最高物業,並對照最新銀行估值,平均跌幅11%,跑輸大市。抽出個別屋苑,除了太古城、嘉湖山莊及映灣園,實質跌幅2%至7%,跌勢稍為少於大市,其餘七個屋苑跌勢很誇張,部份甚至已跌近20%。

用實質銀碼表達,你可感受入肉之處。買入價較估價跌19%、成為十大屋苑摸頂貨跌幅之最的美孚新邨,業主在2019年7月時,以2,330萬元買入「百老匯街24號高層B室」,一個實用1,250呎的單位,平均呎價18,640元,呎價屬屋苑新高。2021年4月,我們曾替單位做一次估價,當時估值2,126萬元,但誰想到時至今天,其估值已由二字頭重返一字頭,最新估值1,881萬元,相當於帳面蒸發449萬元,蝕價足以購買沙田第一城、嘉湖山莊細單位,或者購買NOVO LAND、One Innovale入場單位。

第二位的康怡花園也不遑多讓。這個由2018年保持至今的呎價新高,來到今日一直未被打破,當時業主以1,650萬元買入「B座高層1室」、實用面積743呎的單位,平均呎價22,207元。2021年4月,物業估值已經回落至1,471萬元,來到今天進一步貶值至1,337萬元,帳面跌價313萬元。

以至近期不斷出現,400萬元細單位成交的沙田第一城,回帶看看2019年時,類近細單位曾經貼近700萬元的新高。當時有業主以680萬元,購入「5期50座高層G室」,實用面積僅303呎,每呎高達22,442元。2021年4月,銀行估值尚且追得貼,見669萬元,但今日卻已反覆回落至570萬元,相當於跌價110萬元,成為跌幅之最的第三位。

雖然低息期令業主在承造按揭上,提高償還本金比例,但借取90%按揭的業主,卻仍需貼錢賣樓,如沙田第一城這個單位,即使業主借取90%按揭,連按保上會,經歷三年零三個月的供款期後,尚餘本金僅593萬元,需要倒貼23萬元才能贖樓。這也解釋為何在跌市之初,已有業主蝕讓也要沽貨離場,因為稍後若跌勢加劇,物業淪為負資產時,其套現能力會受限制。