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胡‧說樓市|私樓供應 = 6.7年吸納量,減辣能否挽救賣地頹勢?

在《施政報告》公布後第五日,房屋局公布本港最新私樓供應量,最新數字達107,000個單位,重返今年第一季的紀錄新高,以全港一手吸納量計算,過去五年平均每年吸納15,975個單位,數字相當於全港6.7年吸納量,明顯是供過於求,都直接抵銷《施政報告》的減辣措施,政府寄望減辣帶動成交,推動發展商積極投地以確保庫房收益,似乎未必容易做得到。

107,000伙一手供應,裡面也分中短期供應,當中有20,000伙只批出動工紙,但發展商未真正動工的單位,都未必可在短時間內推出市場。就算我們把相關數字剔除,而只計算可即時推出市場的「樓花貨尾」及「現樓貨尾」,這裡也有86,300個單位,數字上也是紀錄新高。

一手市場供過於求,即使放寬額外印花稅,令高追蟹貨買家得以鬆綁,實際上也需要跟一手樓同步競爭。買二手樓有即買即住優勢,但一手現樓貨尾達18,300伙,只要發展商打價格戰,就算「額外印花稅」令高追蟹貨盤提前解禁,但並不代表業主在買賣過程中能佔上風,反而隨時要大幅度劈價,才得以保持競爭力,樓價只愈跌愈有。

特別是今日購買力已大不如前,否則政府不會把「買家印花稅」及「新住宅印花稅」稅率減半。只是當一手貨尾連同蟹貨盤一起釋放,境外客及換樓客的選擇大增,心態上自然更加揀擇。如果因市場劈價盤湧現,令樓價愈跌愈心寒,大家信心便會盡失,準買家取態可能會更審慎,同樣不利刺激成交。

因為仍保持足夠購買力的人,他們會否買樓,「信心」兩個字大於一切,但不利樓市信心的消息似乎未完全消除。外圍經濟不明朗,銀行持續加息,《施政報告》後銀行把估價進一步收緊、負資產大增,都難以令買家輕易對後市重拾信心。更重要一點,縱然供應層面貼近歷史高位,但《施政報告》卻看不到政府有意減慢造地,所釋出的訊息就是土地供應陸續有來。

因此,政府今次選擇減辣,而非撤辣,表面上說要取個「平衡」,但實際上卻令本已因辣招而扭曲的樓市,在半桶水鬆綁的情況下,會衍生出不同情景,加上影響樓市不利消息未消除,後市走勢更不知去向。原本打算政策傾斜發展商去貨,若發展商能去貨,自然有資金再投地,政府庫房可有保障,但如意算盤卻未必打得響。

政府最新公布財政狀況,繼續入不敷支。今財年首五個月,全港整體開支3,006億元,但卻只有1,178億元收入。就算扣除政府因發行綠債而進帳466億元,但財政赤字仍高達1,362億元。當然還有大半年追趕失地,前提就要視乎大市氣氛會否回穩、發展商會否積極投地,否則龐大的巨額赤字,終究要由辛苦儲蓄的財政儲備埋單。

今個財年開首,財政儲備有8,173億元,但現時已跌穿七字關口至6,986億元。這跟2018年度累積的11,709億元儲備、相當於26.4個月的政府開支相比,回首一看,原來幾年間已蒸發40%、相當於4,723億元,相當誇張。