【胡．說樓市】買銀主盤要交辣稅？小心財仔按揭有「偽裝按揭契」！

上回提到谷友陳先生購入銀主盤後，突然被稅局追收額外印花稅，令上車成本大增，這份本應由賣方負責的辣稅，突然由上車客負責，究竟所謂何事？原來跟發展商財務公司的按揭Plan有莫大關聯！大家同財仔借按揭，記住要小心「偽裝按揭契」！

根據稅務局對「額外印花稅」指引，「售賣人或轉讓人取得有關物業後，於36個月或以內轉售或轉讓該物業」關鍵是怎樣為之「取得」這兩個字? 指引列明，怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」，會由該日起計算三年期。

因為「臨時買賣合約」也是一份「可徵收印花稅的買賣協議」，所以我們慣性把「臨時買賣合約」作為計算「額外印花稅」的起首日期。按個案中推算，原業主在2016年9月簽約，理論上2019年9月已過了三年額印期限。我們向稅務局查詢，也表示即使原業主之後供不起樓，如果銀主盤的業主名沒有變更，即使被財務公司收樓追債，都應由2016年9月開始計，而不用繳付「額外印花稅」。

不過稅局說法也道出一個關鍵，就是「業主名有沒有變更」? 稅務局理解，原業主跟財務公司之間訂立的按揭契，並不是一般真按揭契中，只有抵押成份般簡單，而是一份「假按揭、真買賣」的按揭契，意思即業主不單止把物業抵押，而是賦予了財務公司處置物業的權利，行為上形同原業主已將業權轉讓給財務公司，因此構成了一次買賣。

所以當業主供不起樓，財務公司把物業以銀主形式售予陳先生，其持有日期就是以業主跟財務公司簽署的「偽裝按揭契」計起，而不是以原業主簽署買賣合約的日期計起。

但律師認為情況很罕見，因為如果真的出現一份「偽裝按揭契」，而被稅局視為「買賣協議」，理論上原業主在轉讓給財務公司時，已經繳付了一次全額印花稅。跟財務公司借少少，但就要支付如此巨額稅項，道理上說不通。

不過這裡再引伸兩個問題。第一，如果市場上有一些銀主盤，而準買家又想購入，原業主跟財務公司簽署了「真按揭契」或「偽裝按揭契」，就對計算額外印花稅期限很重要，準買家怎樣分辨?

律師表示，一般財務公司跟原業主定立一份「按揭契」後，理論上會轉交稅局作評核，看看需否繳交全額印花稅。如果「按揭契」中寫上一條「不可撤銷授權書」的條文都會被視為「偽裝按揭契」，而需要付稅。相關文件多數會註冊上土地註冊處，透過查冊可得知外，也可透過律師向稅局查閱，支付160元便可獲取一份支付印花稅的證明文件。

第二個方法，透過財務公司購入銀主盤前，要查看有沒有「法庭頒令」。因為由法院判令作出住宅物業出售或轉讓，是可以豁免額外印花稅，但還要多看「法庭頒令」中是否包含「售賣權」的頒令條款。

事件引伸的第二個問題，就是透過財務公司借貸，其借貸有可能被視為「買賣協議」下，當市場上如此多新盤採用高成數按揭，對業主來說，計算「額外印花稅」的期限，豈不是由跟財務公司簽定「按揭契」開始計起，而不是由買賣合約開始計起?

翻查資料，由2012年至2019年第二季為止，經非金管局認可機構的一按高成數按揭，累計有7,808宗，涉及總金額高達941.13億元。單計2018年落成新盤共有2,596宗一按高成數按揭。當中有多少涉及「偽按揭契」呢?

我們向四大發展商分別長實、新地、恒基及新世界查詢，包括想了解由2019年至今，四大發展商售出多少個一手新盤，當中有多少買家採用「高成數按揭」，又有多少份屬「偽按揭契」呢? 截稿前，四大發展商均未能回覆。至於今次涉事的九龍建業，銷售部表示會要求財務公司致電我們，但最終也沒有回覆。