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胡‧說樓市|賣家不幸染疫死亡,物業買賣能否繼續?

第五波疫情發展到現在,很多以前覺得不可能發生的事,今日卻偏偏發生,說實在,疫情拖拉超過兩年,無不令人感受人生無常。有谷友早前問了我們一個處境題,就是如果簽署了「買賣合約」後,物業在成交前,卻又不幸染疫過身,究竟能否繼續成交呢?

一般買賣流程,當買賣雙方成功議價後會簽署「臨時買賣合約」,支付半成訂金,並在十四日後到律師樓簽署「正式買賣合約」,再多支付半成訂金,之後大約一個半月後,待買家支付樓價尾數時,雙方簽署「轉讓契約」正式成交。

換言之,由簽署買賣合約至正式成交中有約一個半月的「真空期」,若期內業主突然過世,究竟準買家能否繼續成交呢? 答案是可以,但需要的時間會較長,因為業主後人需透過承辦「遺產認證」來繼承物業。如果本身有遺囑,約需要兩至三個月取得相關承辦紙;但若沒有遺囑而透過法定繼承,則需時更長,故視乎準買家是否願意等待。

不過,倘若下手買家有按揭需求,由於銀行不會容許「先放款、後簽轉讓契約」的安排,故上述方法,對有按揭需求的準買家未必可行;但如果準買家真的願意等待,則可透過律師樓表達意願,表示可在發出承辦紙後一個月,重新進行交易,屆時買家才支付尾數。但若買方不願意等待,則有權選擇取消交易,業主需賠訂及支付經紀佣金。

由於很多物業均由多於一名業主持有,若物業本身由兩名業主共同持有,其中一方在簽署合約後不幸去世,餘下一方能否繼續完成交易呢? 背後就要視乎物業用何種方式持有。如果本身用「聯權共有」(Joint Tenancy) 的方式、也就是俗稱「長命契」的方式持有,餘下一方只需登記死亡證,便會自己繼承權益,可以繼續成交。

但如果業主間是採用「分權共享」也就是「Tenancy in Common」的形式持有,例如由三名業主各持有三分一業權,就要由繼承業權的一方,先把該三分一的業權繼承後,之後才可以進行買賣,過程同樣需等待「遺產認證」,故亦還原早前討論的問題,就是究竟準買家是否願意等待,否則可以考慮要求業主賠訂及支付經紀佣金。至於若涉及已支付厘印,則可於取消交易後兩年內申請退回。

同一處境,但角色倒轉,若在簽署買賣合約後,直至簽署「轉讓契約」期間,是準買家而非業主過世,則情況又會如何呢? 答案是準買家後人需要籌集足夠資金付清尾數,才可繼續完成交易。

往往在簽署買賣合約至轉讓契約的個半月,準買家都會利用「真空期」去獲取按揭。如果買家買樓涉及按揭,因為準買家用了自己名義來申請,但現在卻過身,而要改為後人申請,銀行都會取消該按揭申請,或可能重新審批,變相整個交易過程會繁複一點。這時候,就要視乎業主是否提供寬限期,予買家後人籌集資金上會,否則業主有權殺訂並把物業重售。

至於如果買家聯名方式買入,其中一方買家在等待「轉讓契約」前死亡,則視乎餘下一方會否繼續成交,合約都可以繼續。