胡‧說樓市｜賣家不幸染疫死亡，物業買賣能否繼續?

第五波疫情發展到現在，很多以前覺得不可能發生的事，今日卻偏偏發生，說實在，疫情拖拉超過兩年，無不令人感受人生無常。有谷友早前問了我們一個處境題，就是如果簽署了「買賣合約」後，物業在成交前，卻又不幸染疫過身，究竟能否繼續成交呢?

一般買賣流程，當買賣雙方成功議價後會簽署「臨時買賣合約」，支付半成訂金，並在十四日後到律師樓簽署「正式買賣合約」，再多支付半成訂金，之後大約一個半月後，待買家支付樓價尾數時，雙方簽署「轉讓契約」正式成交。

換言之，由簽署買賣合約至正式成交中有約一個半月的「真空期」，若期內業主突然過世，究竟準買家能否繼續成交呢? 答案是可以，但需要的時間會較長，因為業主後人需透過承辦「遺產認證」來繼承物業。如果本身有遺囑，約需要兩至三個月取得相關承辦紙；但若沒有遺囑而透過法定繼承，則需時更長，故視乎準買家是否願意等待。

不過，倘若下手買家有按揭需求，由於銀行不會容許「先放款、後簽轉讓契約」的安排，故上述方法，對有按揭需求的準買家未必可行；但如果準買家真的願意等待，則可透過律師樓表達意願，表示可在發出承辦紙後一個月，重新進行交易，屆時買家才支付尾數。但若買方不願意等待，則有權選擇取消交易，業主需賠訂及支付經紀佣金。

由於很多物業均由多於一名業主持有，若物業本身由兩名業主共同持有，其中一方在簽署合約後不幸去世，餘下一方能否繼續完成交易呢? 背後就要視乎物業用何種方式持有。如果本身用「聯權共有」(Joint Tenancy) 的方式、也就是俗稱「長命契」的方式持有，餘下一方只需登記死亡證，便會自己繼承權益，可以繼續成交。

但如果業主間是採用「分權共享」也就是「Tenancy in Common」的形式持有，例如由三名業主各持有三分一業權，就要由繼承業權的一方，先把該三分一的業權繼承後，之後才可以進行買賣，過程同樣需等待「遺產認證」，故亦還原早前討論的問題，就是究竟準買家是否願意等待，否則可以考慮要求業主賠訂及支付經紀佣金。至於若涉及已支付厘印，則可於取消交易後兩年內申請退回。

同一處境，但角色倒轉，若在簽署買賣合約後，直至簽署「轉讓契約」期間，是準買家而非業主過世，則情況又會如何呢? 答案是準買家後人需要籌集足夠資金付清尾數，才可繼續完成交易。

往往在簽署買賣合約至轉讓契約的個半月，準買家都會利用「真空期」去獲取按揭。如果買家買樓涉及按揭，因為準買家用了自己名義來申請，但現在卻過身，而要改為後人申請，銀行都會取消該按揭申請，或可能重新審批，變相整個交易過程會繁複一點。這時候，就要視乎業主是否提供寬限期，予買家後人籌集資金上會，否則業主有權殺訂並把物業重售。

至於如果買家聯名方式買入，其中一方買家在等待「轉讓契約」前死亡，則視乎餘下一方會否繼續成交，合約都可以繼續。