【胡．說樓市】「轉按」有財技！貪現金回贈又驚捱貴息？點揀先著數？

「轉按定唔轉按」，相信係唔少業主嘅難題，因為目前銀行對轉按嘅回贈已升到歷史高位，但有啲人轉按後又可能要捱貴少少息，究竟轉定唔轉好？原來都有財技，睇吓條片可否幫你解決兩難局面！

《胡．說樓市》有谷友查詢轉按問題，話自己層樓爭銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘，雖然今日偶然觸及封頂息率，但大致維持兩厘。今日物業估值已飛升至300萬元，符合轉按門檻。見銀行提供大額現金回贈都心思思，但就擔心要放棄持有多年的低息，轉至H+1.25厘後，要用封頂息率2.375厘供樓，最終弄巧反拙，查詢應否維持現狀。

「問題1：申請轉按後，供樓利息增加多少？」

如果不申請轉按，可以繼續按現水平供樓。以兩厘利息計，供款年期20年，月供5,059元。轉按後要捱較貴利息，月供5,238元，供款額輕度上調3.5%。以一般兩年罰息期計，兩年後，維持現狀下的利息支出是38,408元，跟申請轉按的利息支出45,682元比，轉按會涉及額外支出19%。表面上，由低息轉高息，轉按並不划算。

「問題2： 轉按後有現金回贈，足以抵銷多出利息嗎？」

問題是，申請轉按，銀行有提供回贈，一般高見貸款額2%，是否抵銷到額外支出？答案可以。以剛才例子，申請轉按最高有20,000元回贈。將這個因素計算在內，轉按實質支出是25,682元，比起不轉按的利息支出38,408元相比，轉按的支出反而減少33%。

「問題3： 如果選擇在「轉按」時「加按」，會否更著數？」

要進一步發揮慳息效果，「轉按」時順道「加按」，並將資金放入Mortgage Link戶口，更可對沖高息因素。以觀眾例子，因為物業估值升至300萬，以六成按揭計算，加按後貸款額就是180萬元，20年供款期，息率2.375厘計算，月供9,429元，比起維持現狀供款5,059元，表面大幅抽升了86%，但這只是表面數。

因為計及兩年後的利息支出，雖然加按後兩年利息支出要82,232元，但扣除2%回贈36,000元外，如果將貸款額一半存入ML戶口，兩年可獲取38,000元利息，變相實質支出只是8,232元，比起維持現狀的息口支出38,408元，反而低出近80%。

要注意的是，轉按涉及重新計算貸款能力，銀行會替申請人進行壓力測試。