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胡‧說樓市|過往股災之後,港樓會點走?

沒有真正減辣、放寬境外專才入市限制亦未必即時見效,特首李家超公布《施政報告》後,本港樓市暫未見太大起色。樓價指數在《施政報告》公布後首星期尚未回穩,截稿前官方樓價指數創逾三年半新低,還有港股單日暴瀉千點,重返2009年後低位,徘徊在15,000點附近,看似匪夷所思。港股失守,樓市是否要跟隨下跌?

很多人都說,樓市反應往往滯後股市。因為過去大型股災,如1997年的金融風暴,恒指在1997年8月見頂,樓市在兩個月後才回落。2008年金融海嘯,恒指在2007年10月見頂,樓價也滯後五個月才出現跌勢。來到2022年的今天,當恒指在2018年1月創出歷史高位約33,480點,樓價多捱一年半才見頂回落。

股市反映大眾怎樣評估上市公司的前景,當大眾認定經濟前景黯淡,股票市場沽壓沉重,隨之而來,地產市場也受影響,樓價自然下跌。部份人則因股市下跌,有需要套樓救股。故每逢出現大型股災,總會震出急讓放盤,因此樓價很難獨善其身。

姑勿論如何,大型股災出現,樓市無可能獨善其身。問題是,會跌多久、會跌多深? 回歸後幾次金融危機之中,1997年金融風暴的後遺最深,因為當時本港樓價在一年間累計下跌56%,跌幅比科網股泡沫爆破至沙士期間跌41%、以及2008年金融海嘯跌23%還要深。

回看1997年,對照今日樓市,你會覺得有幾分似曾相識。因為未出現金融風暴前,市場主調都是炒作供不應求、政府推地遠水不能救近火;對於銀行可能加息,市場評論仍認為對用家影響有限。相同畫面,套用在2022年的今天,真在沒有太大違和感。

1997年4月,當美國加息四分一厘時響起一次警號,當時樓市陷入拉鋸。1997年7月,泰銖開始貶值,開展金融風暴,1997年10月恒指暴瀉,銀行上調最優惠利率四分三厘。同一個美國加息、外圍貨幣貶值、恒指暴瀉、銀行上調最優惠利率,在2022年的今天同樣發生,但分別在於,目前樓價才開始展開跌浪,較高位累積跌幅僅12%。

不過說到底,要導致樓價急跌,前提是樓市湧現大量沽盤,同時準買家又因信心虛怯而不敢入市。當小部份抱逆向思維「撈底」接貨的準買家鋤價接貨,樓價便會在短時間內回落。1997年的香港炒風盛行,當時炒風由新盤一直蔓延至二手樓,入伙前摸貨四、五轉十分常見。反正轉手容易獲利,買家不介意「十個煲九個蓋」,但當氣氛突然逆轉時,再無人願意接貨,他們亦無能力上會,唯有紛紛拋售止蝕或撻訂離場。

今天既無炒家、亦少摸貨,因為辣招趕退炒家。現時供斷物業的業主也佔全港66%,但這不代表市場沒有沽壓。人才外流,令本港過去一年間流失14萬勞動人口。賣樓移民離港不單令沽盤大增,同時購買力也因移民離港而銳減,業主要成功放盤也只能調節價格。剩餘購買力則擔心後市去向,入市變得更挑剔。畢竟在股市波動下,大家對前景悲觀時,也擔心銀行會否變得保守。

2008年金融海嘯,樓價在3月至12月的九個月之間,累計回落23%,除買家要套樓救股外,能在短時間內觸發跌市,還因為銀行「落雨收遮」不肯放貸,部份銀行於「雷曼爆煲」後兩三天內拒絕放貸,有意入市的買家亦被拒諸門外。如果今天股市動盪,若稍後觸發銀行對放貸轉趨審慎,也肯定會成為跌市催化劑。