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胡‧說樓市|遲收樓慘捱貴息,新盤業主揀即供都出事!

《胡.說樓市》最近收到一名購入青衣「明翹匯」的谷友求助,他選用「即供付款」,明明已經上會,自己亦沒有租樓及供樓雙重壓力,卻偏偏因為「即供付款」而感到困擾。 究竟發生什麼事? 我們決定來到現場視察地盤,順道了解他的情況。

2019年11月,以600多萬元購入青衣「明翹匯」兩房單位的陳先生(假名),在售樓處揀樓後,選擇了「120天即供」付款辦法,當時透過發展商指定財務公司,申請80%高成數按揭,首兩年息口2.5厘,大約等於銀行坊間P按息口,感覺供樓也算輕鬆;但第三年息口卻會大幅度跳升至8厘。

簡單計算,以他購入樓價600萬元為例,借取發展商高成數按揭計劃,等於自己支付20%首期,大約120萬元;餘額80%,相當於貸款額480萬元借取按揭,首兩年月供21,965元。但一定要在第25個月前轉按,因為踏入第三年開始,供款便會大升至36,550元,供款會大增66%。

位於青衣細山路「明翹匯」,發展商佳明當年在2019年10月開售,根據樓書資料,樓盤預計關鍵日期為2022年1月31日,相當於樓花期兩年四個月。因為陳先生選擇「120天即供」付款辦法,並在2020年3月正式成交並開始供款,若按正常進度,理應有足夠時間,在現樓時轉按至傳統銀行,但項目交樓卻一拖再拖,去年12月底發展商才正式出信通知,會延期四個月交樓至5月31日。

早一點轉按至傳統銀行又是否可行? 答案是不可以。因為「明翹匯」仍處於樓花階段,土地註冊處仍未正式註上業主的名字,業權仍在發展商手上,故銀行並不接受樓花轉按,均需要在收樓後才能做到。這也意味只要發展商遲一天交樓,選擇了即供、發展商指定財務公司高成數按揭的買家,即使入息等要求都符合轉按條件,卻同樣處於極度被動狀態,而需要捱發展商貴息。

翻查成交記錄冊,「明翹匯」全盤兩座物業共776個單位中,扣除撻訂貨累計售出720個單位,當中31個名買家選擇了「即供及高成數按揭」計劃,以平均單位售價766萬元,及借取80%按揭計,當踏入高息期,每名買家每月需平均額外支付26,300元利息。換言之,只要每遲一個月交樓,這31名買家會為財務公司帶來額外815,300元收入;遲交兩個月,這31名買家就要累計多支付163萬。

針對「明翹匯」遲交樓影響即供高成數按揭業主,我們曾發信向發展商佳明查詢,問及遲交樓跟地盤工程涉及斜坡有沒有關係? 以及會提供什麼支援方案予準業主。佳明回覆表示,項目剛獲批滿意紙,預計四月內會發信給業主收樓,但卻沒有回應會否向受影響業主提供任何援助。