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胡‧說樓市|預算案前瞻! 政府收入危危乎?

下星期,財政司司長便會公布新一份《財政預算案》。對於樓市會否減辣,財爺表明無減辣空間,所以大家也不應存有任何期望。但有沒有新的樓市措施? 例如會否公布居屋漸進式供款安排? 暫時都未知。我們反而關注,面對第五波疫情來勢洶洶,政府堅持「動態清零」,背後付出沉重的經濟代價;緊接大興土木的「北部都會區」規劃,政府也要大花金錢,面對香港狹窄的稅基下,我們還可以捱多久?

翻看《財政預算案》,政府估計今年度赤字高達1,016億元,意思是,今年度預算開支會比收入為多,這會導致財政儲備減少;但最終實際赤字多少,下星期公布的《財政預算案》便會揭曉。財爺在網誌中表示,如果扣除發債、房屋儲備金及未來基金投資回報的回撥,實際赤字會高達1,800億元,但因為收入較預期多,抵銷了赤字壓力。

可能你會問,如此經濟環境,為何收入會較預期多? 其中之一,是土地收益大豐收。政府原本估計,全年土地收益976億元,但實際土地收益可能遠較估計多。我們《胡 ‧ 說樓市》統計,來自政府賣地、私人協約批地、及契約修訂的土地收益,今年度累計超過1,300億元,不單較原本預算高37%,更有望成為史上第三高土地收入。連同印花稅等收益,有助減輕入不敷支的影響。

類近「開支估高啲、收入估少啲」的伎倆,通常是政府管理大眾期望的手法,這點也無可厚非。但為何地價收益勝預期?

將土地收益的數字逐一拆細看,在超過1,300億元的土地收益中,來自政府賣地收入有899.8億元,但全年只賣出九幅用地,為何仍有這麼高的賣地收益? 背後跟政府賣出了兩幅巨無霸商業地有關,一幅是希慎及華懋,以近198億元投得的銅鑼灣加路連山商業地;另一幅就是恒基以508億元投得的中環海濱用地,兩幅商業地收益,已經等於官地收入的近80%。如果下年度再無重磅地皮出售,土地收益還能否保持呢?

除此以外,發展商積極補地價,導致契約修訂的收入,估計有高達428億元,佔土地收益32%。過去十年,補地價佔土地收益平均只有23%,2016年及2019年契約修訂佔該年度的土地收益只有15%。如果下年度政府沒有更多官地推出,而政府又依賴土地收益來減輕赤字,遊戲操控權就間接落入發展商手上。

當疫症肆虐,大家要用經濟代價為「動態清零」埋單;同時政府緊接開拓「北部都會區」的鴻圖大計,財政司司長都要預留儲備作前期開支,政府未來開支只會有增無減;但同一時間,收入變得如此不穩定時,會否慢慢蠶食財政儲備呢? 翻查《財政預算案》,截至2022年3月止,財政儲備會跌至8,010億元,情況會否更嚴峻呢? 下星期《財政預算案》就會揭盅。

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