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胡‧說樓市|Kennedy 38開售在即!旁邊舊樓有重建風險?

新地、恒基及會德豐合作、位於「卑路乍街」的「Kennedy 38」即將推售,單幢項目合共341個單位,最大賣點是它鄰近港鐵「堅尼地城站」,除此之外,這裡還主打上車間隔。只是贏位置、會否輸景觀呢? 我們就來到現場實地考察。

走出「堅尼地城站」B出口,過了馬路後,經過「Lexington Hill」、「寶雅山」,再行前一點,已能見到紫色帆布的位置,就是「Kennedy 38」的石山街出入口,距離鐵路站的步程只有約一分鐘,再走前一點,轉入「卑路乍街」,沿途也有很多商舖,包括超市、食肆及銀行,生活配套也不缺,唯一要挑剔,就是項目不設車位。如果有駕車需要,就要在附近尋找泊車位,附近「士美菲路市政大樓」有季租泊位,每季只需6,900元;時租則是每小時13元。

「西港島線效應」當年吸引很多財團在這區插旗,收購舊樓搏重建,毗鄰「寶雅山」、「Lexington Hill」都是在這前題下出現。「Kennedy 38」前身亦是由「保發大樓」及「天成工業大廈」兩個舊樓組成,新地、恒基等加入併購,終於在2015年及2017年成功統一業權。只是贏位置,周邊舊樓改劃會否對樓盤造成影響呢?

「Kennedy 38」整個地盤呈長方形設計,住宅樓面盡量貼近石山街邊界,而靠近卑路乍街邊界,則有較大比例劃作園林,開則上一層十三個單位,面向卑路乍街方向的單位,也就是扭向北面的單位,包括「A至C室」及「M至N室」,是這個樓盤的一線景觀。

攝影師哥哥透過航拍機來幫助大家了解景觀,低層十樓以下望到大廈園景,由於前方物業高度有100米,「Kennedy 38」最高能興建120米,故只有最高五層單位才可以避過舊樓景,望到少量「卑路乍灣」海景。

樓盤次級景就數到望向石山街方向,面向「雅福台」及小山坡,包括「G至L室」也屬於這類。向東面的單位,也就是位於「山市街」及「石山街」這個交界的彎位,包括「D、E、F室」都會望向這邊。

「Kennedy 38」朝這方向的單位,樓下是小型休憩公園,前方馬路不時有車輛經過,噪音對住戶可能有影響,而且靠近「山市街」及「卑路乍街」還存有一些舊樓,包括「山市街1E至1J號」、「卑路乍街32至32B號」,若日後重建,會對樓盤景觀構成影響。

所以發展商首批開出了70個單位,折算呎價高達2.5萬元,入場價要618.3萬元,是否反映了這個因素呢? 我相信準買家需要自行衡量。但如果你覺得仍能接受,則可以跟我們前往示範單位參觀。今次發展商開放了兩個示範單位,其中一房戶型,開放了「18樓J室」實用288呎的單位。

由大門口望入去,雖然沒有什麼特別,但一路走進去都有一些新裝置。尤其是貼牆身放的開放式廚房,如吊櫃內藏可向下拉動的「活動儲物架」,上下層最高承重量達8公斤;還有廚櫃內收藏可拉動式活動餐桌,不單可增加廚房工作枱面,也可以不購置餐枱。旁邊就是房間,這裡有趟門可以走入套廁,屬客套兩用設計。

看完一房,我們轉看開放式單位,發展商開放了「18樓H室」,面積229呎,入屋經過玄關及廚房後,左手邊就是洗手間,直入客飯廳空間一眼望透,但露台也值得看看。為了節省空間,單位冷氣機散熱器置於頂部,以前有些新盤也如此,但日後維修就有點麻煩,要工人用樓梯爬上頂部檢查、或把整台散熱器拆下。

據在場職員表示,今次設計上也加入了新元素。露台頂部設有一塊通風底冚,日後只要把底冚拉下,便能連同整台散熱器一併拉下來,減少工業意外。始終樓盤開則都以較小型的單位為主,故內櫳開則上也盡量遷就。例如屋苑樓高有3.5米,讓住戶可以向高空發展。

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