城市結構大重組（一）：東九篇

從油塘港鐵站外望，看到油塘灣除了榮山工業大廈外，幾乎都的已清拆，等待發展。這個項目經多年的爭議，已在2013年2月通過城規會，提供28幢分層住宅，合共 5,231伙，另外還有4幢酒店涉906間酒店房，預期2019年前完成。

藍田和油塘向來都是公屋居屋和工廠混雜的區域，即使過去十年藍田邨、油塘邨、鯉魚村邨重建，都是變回公屋居屋，就是那些康、油、高字頭的屋苑。不過未來十年，將會是私人項目的重建高峰，以油塘港鐵站為界，分為公營和私營，並變身為九龍東的後勤區域。

除了上述的油塘灣項目外，油塘工業區亦正進行重建，除了已完成的「油塘三寶」鯉灣、嘉賢、Ocean One外，沿四山街和東源街都有一些工廈已清拆及圍板，已知的有以下項目：

現時區內的大商場都是房委會屬下，隨油麗和油塘商場外，還有房委會主打的商場──大本型，除了打造為比街坊場高一級的跨區場外，還有由中港通提供的「東九龍快線」，有專車到國內及深圳機場，其目的明顯是打造成區內的交通樞紐。

大家只要想一想：五至十年後，無論是油塘的兩個重建區，或者觀塘市中心重建區，都將會陸續完成，還有正在規劃的啟德郵輪對岸，啟興道的私人住宅項目，都將會成為海景高級住宅。正正是著眼於起動東九龍的商業發展，提供住宅及商業的後勤支援。

雖然現時的觀塘及九龍灣未能直接受惠於國內自由行旅遊的業務，但是大方向是成為本地及國外的高增值產業服務，再加上啟德發展區的商業規劃及政府部門陸續遷入，在在都增加了東九龍的產業成份及其價值。

正因如此，可以預見到未來五至十年，九龍東一帶的商業活動將會靠近現時鰂魚涌一帶的水平，現有的大型屋苑如德福、匯景、麗港城，就會漸變為像康怡、城市花園、和富中心的級數。而在九龍灣一帶的淘大、得寶，亦會變成中等階級的住宅，再落一級就是觀塘一帶的公營房屋。

所以，未來東九龍的城市結構將會變為：

• 商業重心：觀塘站一帶

• 工貿區：九龍灣站至牛頭角站一帶

• 高級住宅：油塘灣、啟興道臨海地帶

• 中級住宅：油塘站和九龍灣站一帶

• 平民住宅：附近的舊樓、公屋及居屋

這對於現時區內樓價分佈影響如何，值得深思。