市場告訴你沒有減辣的需要

最近業界發出不少聲音，要求政府能為壓抑樓市辣招減辣，理由是樓市成交大幅萎縮，除了令到前線的經紀收入大幅減少外，相關行業如律師、裝修，甚至對店舖的需求也減少，對經濟做成一定傷害。

所謂「人無千日好，花無百日紅」，有行業也有盛衰，就算沒有辣招，樓市成交也一定會減少，因為投資者重視回報，用家重視樓價。現時租金回報得3%左右，扣除差餉、管理費、物業稅後，甚至低至2%，現時一般市區半新樓都要400萬起跳，兩者都令到有意買樓人士卻步。

所以單從成交宗數作為理由去要求減辣理由並不充份，既然政府希望透過需求管理去調控樓價，要決定減辣甚至撤招與否，應以市場上剛性需求依然存在與否去決定。

觀察兩個新盤的銷情，溱柏和昇柏山都是位置偏僻，未去過現場都搞不清楚是甚麼地方，兩者都以銀碼細作為招倈，例如溱柏的開放式單位只賣250萬起，而昇柏山更以荃灣樓、元朗價為賣點，結果兩個新盤的兩房或以下單位都是銷情較佳，發展商加推時價格也上調。

不過，到二房賣得七七八八時，就像股神巴菲德所講，水退之後就知誰人無著泳褲：三房大單位銷情欠佳，比如昇柏山的三房單位優惠的折扣率比兩房還要多，但發展商的貨尾單位仍然以三房單位為主，最近甚至要用終極一招「現金回贈」來增加賣點。

以上現象可歸納出以下結論：

1. 市場對500萬以下的住宅物業仍有剛性需求

2. 用家主導的市場未能消化500萬以上的住宅物業供應

3. 辣招阻不了剛性需求的購買力，只要價錢到位。

4. 一手價貼二手價開盤，仍然被解讀為「有空間上升」而不是「發展商要錢不要貨」

因此市場仍然清楚說明香港市民對樓市的剛性需求仍然存在，辣招減辣甚至撒招都只會把壓抑的購買力一下子爆發出來。

對於發展商來說，又意味著遊戲規則再一次改變，早年興建的單位面積有咁大得咁大，典型例子有大圍名城和將軍澳日出康城，現在細單位再一次抬頭，相信又會將單位面積再次斬細，甚至出現以「劏房式」的一房及開放式單位的大量出現。

所以未來幾年後，現時動工的單位陸續落成，又會再次出現細單位過多的情況，可以預期下一浪的樓市，又會再次出現大單位抬頭，細單位跑輸的情況。

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