成交回升，樓市就好了？

今年復活節假期剛過，兩大地產代理集團均公佈成交大增，美聯說比較今年和去年十大屋苑在復活節的成交量，上升75%；中原則說比去年上升60%。不過看實際數字，美聯由去年24宗升到42宗，而中原則由15宗升到24宗，合起來也不過是由39宗上升到66宗，每個屋苑都分不到十宗成交。

有買有賣才有成交，成交宗數多了，對經紀行來說當然是好事，但將之說成大市好了卻未必是事實。如果是一手市場，還可以說是「先量後價」，多人買新盤，就可以考慮加價，但對於二手市場來說，成交多了卻沒有在市價上反映出來，只是表示多了賣家讓步。

二手市場的盤荒都不是今日始，主要是由於特別印花稅把二手市場大量樓盤凍結了，在供應減縮之下樓價急升，不過到了2013年初開始，政府及金管局三翻四次對需求作出打壓，樓價指數已無力創新高，只能橫行，其實已經顯示當時供應和需求已漸趨平衡。

不過較少人留意到，2013年4月實施的一手住宅銷售條例，也影響到當時發展商在未適應新例之前，大幅減慢推新盤的進度，可算是在當時壓倒縮了供應量，或者說將供應的時間推遲了，即是說2013年的供求平衡，是建基於新盤市場供應被暫時挪走。

到今年這些積壓的供應要放出市場，無可被免會吸收大量的購買力，而事實上多個過千伙的大型新盤，根本就尚未推出市場，莫講下半年會推出來的新居屋。

從前很多投資性的需求，是建基於升市預期，這種預期已經在2013年起打破了。再加上非本地居民及公司持有者，以及買樓收租的投資需求都已被各式各樣的印花稅打擊了，在此消彼長之下，仍然認為樓價可以再上，未免需要提供更多證據，去說明新增的購買力從何而來。