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從規劃看屯門的轉型

趣遊樓市

現時樓價在高位徘徊,置業者宜購買跑贏大市的物業,以免購入後樓價原地踏步。如果找出跑贏大市的物業,據筆者多年的觀察,不外乎硬件改善、交通改善、社群改善、社區改善。硬件改善最典型的例子是2008年時的沙田河畔花園,可以在跌市中逆市而升,皆因在進行大維修後硬件折舊;交通改善相信大家都耳熟能詳,就是由沒有港鐵變成有港鐵的西區及紅磡黃埔;社群改善比較難察覺,具體例子有屯門區多了九龍上班的人遷入,而將軍澳亦陸續吸納港島區工作人仕,這兩個趨勢在2001至2006年兩次人口普查都顯示出來,遲點2011年人口普查結果相信都會看到端倪。

社區改善比上述幾個因素更難察覺,因為連數據都沒有,而要從未來規劃改變用途得知,就最近淘大花園及德福花園價格堅挺的現象,其實是由於牛頭角下鸷將重建為社區會堂,以往面壁樓變成開揚樓景,自然要在樓價上反映出來。可是一般人都沒有留意社區未來規劃的改變,亦未必知道怎樣找資料,筆者特以屯門為例介紹一下。

屯門站以西目前是屯門的工業區,不過政府正計劃將更改土地用途,以便將該處改為商住及商貿用途,未來瓏門對岸將會由舊工廈巴士廠大變身。根據三月二十三日政府新聞公告(http://www.info.gov.hk/gia/general/201203/23/P201203230360.htm),城市規劃委員會宣布修訂屯門分區計劃大綱核准圖。修訂主要包括把西鐵屯門站以西的多塊用地,由「工業」地帶分別改劃為「綜合發展區(1)」及「綜合發展區(2)」,作住宅和商業用途;「其他指定用途」註明「商貿」地帶,作一般商貿用途;以及「商業(1)」地帶,作商業用途。載有修訂項目的屯門分區計劃大綱草圖編號S/TM/29(http://www.ozp.tpb.gov.hk/pdf/S_TM_29_c.pdf)

想知道更多資料,可進入法定規劃網站(http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx),選擇23/3/2012在憲報公布(如下圖):

就會見到「S/TM/29屯門」就有相關的文件,以及直接進入相關區域的地圖,今次集中講A1至A4,都是屯門站對面的更改土地用途。

規劃文件都不好讀,筆者特找來屯門區議會的諮詢文件(http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/tc/2012/wgsg/dp_2012_003.pdf)(下圖)

https://blog.tools.news.yahoo.com/tokuhon/wp-admin/post-new.php

諮詢修訂《屯門分區計劃大綱核准圖》地帶項目簡述如下:

活化工嵆

(a)西鐵屯門站以西的巴士廠及鄰近工嵆和設施主要由「工業」地帶改劃為以下:

(i)「綜合發展區(1)」地帶包括已停用的巴士廠、嘉柏中心及以的小塊政府土地及公篶,主要作住用途及一些商業及社區設施包括重置公篶。住用最高地積比5倍及高限100米水平基準。將制定發展大綱,指引設計概及詳細發展要求,其中包括加強與鄰近設施結合(修定項目A1)。

(ii)「綜合發展區(2)」地帶,毗上述「綜合發展區(1)」,現為間仍在運作的巴士毡。「綜合發展區(2)」地帶用作商業用途。最高地積比9.5倍及高限100米水平基準。將制定發展大綱,指引設計概及詳細發展要求,其中包括加強與鄰近設施結合(修定項目A2)。

(iii)「其他指定用途」註明「商貿」地帶,是在上述「綜合發展區(2)」地帶以及以南共6間工嵆。最高地積比9.5倍(包括超過1倍用作商店及服務、及食肆)及高限100米水平基準(修定項目A3)。

(iv) 「商業(1)」地帶,是在上述「綜合發展區(1)」地帶以南的間工嵆,於2011已獲城規會批給規劃許可作整幢改裝作商嵆。最高地積比9.5倍及高限100米水平基準(修定項目A4) 。

西鐵站對面的巴士廠及嘉柏中心將用作「住用途及一些商業及社區設施」;陸氏工廈及有成工廈將整幢改裝作「商嵆」;餘下兩個巴士廠將用作「商業用途」;好收成、東亞紗廠、凱昌工廈、德榮工廈、精棉及恆威工業中心將用作「商店及服務、及食肆」。筆者將此六區以下圖表述。

其中已在進行中的有陸氏工廈申請將工廈活化成辦公室、食肆和商店及服務行業;有成工廈申請改裝作大型零售倉外,會預留一至兩層租予藝術團體。九巴是新鴻基地產屬下公司,相信將幾個巴士廠重建是時間問題。所以屯門站一帶的社區改善趨勢很明顯,是朝著商貿、服務性行業的方向發展,除了改善社區外,更提升商業價值。而且可以連接以北的大興花園及卓爾居,擴大屯門的商住區範圍。

如大家有興趣看更詳細的草圖、航空照片及實地照片,可以看Proposed Amendments to the Approved Tuen Mun Outline Zoning Plan No. S/TM/28(http://www.info.gov.hk/tpb/en/papers/RNTPC/460-rntpc_1-12.pdf)