18年後未到家鄉的樓盤

早兩日有報導，嘉湖山莊出現一單創新高成交，樓價重返97價，十八年後一條好漢云云。

報導是針對個別單位的成交，尤其是在高峰期出售一手的第六期美湖居，業主守足十八年，終於以獲利數十萬出售，算是賺價又賺住了！

如果根據中原指數的調整呎價，嘉湖早在去年中已經返回家鄉。當年筆者購入第五期麗湖居一手，原本是米埔及后海灣景，入伙後不久美湖居動工，海景被美湖居遮蔽了。幸好當時的購入價低，結果都可以獲利離場。

第六期美湖居則生不逢時，除了多年後才見家鄉外，當年更有政客鼓動一手樓花買家向發展商踢契，希望可以取回已支付的首期，事與願違，他們願望不成之餘，單位上不了會，更要支付單位重售之後的差價損失。

另一個較出名的高峰盤是深井浪翠園，直到今時今日，調整呎價仍然未返回家鄉，在最高位買入第五期帝華軒，以實用呎價計高達12,000元，上月有一宗實用呎價8,018元的成交，離家鄉還有近50%！所以調整呎價又好，指數也好，只是反映到整體的情況。

深井樓價弱勢是很多人奇怪的一個命題，在網上討論區也有多次討論，總覺得深井有海景，居住環境不會雜亂，離市區又不算太遠，為何樓價偏弱呢？反而被人目為悲情城市的天水圍都有見家鄉的一天？

筆者認為，在循環高點時，往往會出現錯價，特別是一些條件較次的地區，會因為條件好的地區樓價的帶動而水漲船高，其實價格已經超越所值。1997年時，無論深井或天水圍的條件，都不及新市鎮市中心，卻因為是新盤，以市中心的價格去售賣。

經過這18年時間的洗禮，天水圍無論在交通、社區設施、商業活動等，均已有顯著的改善，單是有西鐵接駁市區，以及巴士直達深圳，已經比1997年時好得多。

反觀深井，多年來只有小幅度的改善，各種條件又比其他區稍遜一籌，樓價表現自然就弱了一點。坦白講，現在雖然樓價指數比1997年時高得多，但是以市場熱度來說，是不及當年的，按揭信貸也比當年嚴得多，同一個物業，多了18年的樓齡，基本條件卻沒有多大改變，結果就是差強人意。