領匯晉身發展商短蝕長賺

政府公佈，觀塘海濱道商業用地以58.6億元成交，由首度投地的房產信託基金領匯，伙拍老牌發展商南豐組成財團投得。領匯將佔六成股權，南豐會佔餘下四成，兩家公司的分工將是由領匯做租務及物業管理，而南豐則負責項目的監督及建築管理。

上篇講述兩間公司都想以這個項目作為轉型，今次以比去年初附近恆業街、偉業街、欣業街與觀塘道交界用地，樓面呎價比較高出16%，即表示其他入標的發展商沒有這樣進取。雖然領匯沒有作為發展商或者管理商夏的經驗，但南豐則可以補其不足，在附近建有收租物業傲騰廣場，相信都有一定的把握。

之前領匯是純粹的房產信託(Reits)，估值是以物業收入作為依據，但晉身發展商後，就要另作估計，因為該項目據稱投資額100億，領匯佔60%就是60億元，這筆資金在落成入伙之前，是完全沒有收入的，無論以營運資金或貸款支付，均會影響到公司的現金流量。

雖然收租股會比發展股得到更高的市盈率估值，但是房產信託的估值要以現金流計算，則在未來兩三年內，無可避免地降低了領匯的盈利增長。

當然，從公司長遠發展去看，獲得不同的營運經驗，建立更多的收租物業組合，是無可厚非的，但對於現有股東來說，難免要吃眼前虧了。而為補充失去的現金流，領匯或會繼續出售其他非核心資產。