屯門樓價高位企穩 「御半山」卻多蝕讓有咩原因？

受惠多個因素包括屯馬線通車、陸路基建及毗鄰北部都會區未來大計，根據中原數據，新界西二手樓價近月走勢凌厲，多次創新高，其中屯門樓價更被看高一線。而屯門區內不少屋苑均錄破頂成交，不過，屯門半新盤「御半山」卻反高潮，近日錄蝕讓個案，其中有兩大原因要考慮。

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上述個案為屯門「御半山」1B座低層B室，實用面積306平方呎，一房間隔，近日以530萬元易手，實用呎價約17,320元，屬低市價水平。值得留意的是，原業主於2018年以約560萬購入，帳面蝕讓約30萬，物業期內貶值約5%。

開價過於進取？

新地旗下「御半山」，位於新界屯門景秀里8號，於2018年推出首張價單，折實平均呎價為15,248元，當時已被指貴絕區內。由於18年本港樓市仍處高峰，發展商訂價心雄。新地於今年開賣同區有海景的「御海灣」II期，首批折實均價更進取，升至1.84萬元。同時，建灝地產位於景秀里新盤「上嵐」於今年亦開賣，折實呎價亦高達18,388元，被指叫價過高拖累銷情。可見「御半山」於區內新盤中訂價已未屬最貴。

其實，「御半山」過了三年辣招期後，已出現個別二手蝕讓個案，蝕幅介乎4%至14%。所以，貶值成交並非近日才出現。值得注意的是，發展商在推出新盤時，如受市場暢旺氣氛推波助瀾，地產商訂價一般更高，因要計入未來樓價升幅作為溢價，所以買入新盤時要預算有關因素，持貨數年後不代表價格必然照升如儀。

位置未受惠屯馬線

「御半山」位於屯門景秀里，鄰近屯門濾水廠，居民不時關注「濾水廠」內的「污泥脫水房」排放污染物質問題，當局一直指問題不大。再加上，項目並非屯馬線鐡路項目，項目較接近輕鐵景峰站，需要步行3至5分鐘，要搭「屯馬線」必須要轉乘輕鐵，再去到「屯門站」或「兆康站」。所以，「御半山」位置屬偏遠，未必受惠於屯馬線全線通車效應。