【新盤陷阱】北角「維港頌」慘蝕個案持續的原因

近期二手樓市暢旺，不少成交出現破頂或原業主勁賺離場例子，但市場上仍不時錄蝕讓個案，例如位於新界偏遠地點的豪宅洋房。而位於港島北角半新盤「維港頌」近月不停錄損手個案，反行其道，對新盤買家有何啟示？

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「維港頌」買家多損手離場

長實發展的北角「維港頌」，早於2017年開售，該盤屬於整個北角油街綜合發展項目的一部份，包括6座住宅及酒店混合式發展大廈。其實「維港頒」擁有不少賣點，逾9成單位享有海景，距離炮台山港鐡站步程只是逾5分鐘。

不過，單計連續兩周至少有兩宗蝕讓個案，包括「維港頌」7座低層B室，實用面積1318平方呎，4房套間隔，享維港海景，以3940萬元將單位易手，折合平均實用呎價29894元，屬市價成交。原業主於2017年4月以4289萬元買入單位，持貨4年，帳面蝕349萬元。

另外，「維港頌」1座中層A室，實用面積1503平方呎，4房雙套間隔，享全煙花海景。業主以5000萬元沽出，折合平均實用呎價33267元。原業主於2018年3月以5471萬元買入單位，帳面蝕471萬元。

據悉，維港頌今年至今暫錄7宗二手買賣，6宗帳面虧損，損手幅度介乎7%至16%不等

當年開價有幾進取？

既然該盤擁有不少優勢，但二手成交價仍強差人意，原因係當年開價太進取。

「維港頌」於17年開賣時，樓價處於上升軌，首批推出76伙，1房戶折實入場價賣過千萬元，而4房折實呎價最高逾4萬元，連天台特色戶更以呎價5.5萬元沽出，創出項目新高。整體呎價直逼中、西半山豪宅價位，折實呎價更較同區新盤亦有溢價25%。

再者，「維港頌」首批折實平均呎價都要3萬元，較區內二手屋苑，如「城市花園」、「海天峯」等高出最少17%。買家當年高位接貨，而預先消耗了未來樓價升勢。

豪宅都受「北水」影響

「維港頌」當年開售成績算理想，獲不少中港實力買家承接，不過全球疫情沒完沒了，中港兩地至今仍未通關，內地有財力的買家於本地市場上買少見少。部分業主因本身財務及資金周轉需要，而需要先行割價放售，加上「維港頌」地點並非處於傳統豪宅地區，影響市場承接能力。

因此，買家在買入新盤時，要特別注意發展商開價是否過高。如果跟同區二手及新盤溢價太多就要留意。即使新盤有多個利好條件，但以錯誤價錢買入好的物業單位，亦未必可以保證包賺離場。