雅虎香港財經 物管股起動 拆解世茂服務創新高的投資價值
世茂服務(SEHK:873)是世茂集團(SEHK:813)旗下的綜合物業管理及社區生活服務供應商，2020年10月底在港上市以來，雖然目前股價較上市價僅高約3成，但公布2020年業績後，股價大漲小回，至今累升約5成，而臨近5月27日成為MSCI中國指數成份股新貴便開始創上市新高，升破22元。原因是世茂服務上市不足一年已能夠給予市場信心，憧憬其增長前景，加上，晉身MSCI中國指數，下一站可望躋身物管股龍頭行列。
截至2020年12月底，世茂服務的在管建築面積按年增長114.4%至1.46億平方米。在管項目達到535個，覆蓋全國28個省、直轄市和自治區及104個城市。截至去年底，合約建築面積為2.01億平方米，按年增長99.4%
去年在管及合約面積倍增，皆因來自母公司世茂集團及獨立第三方開發商的物業管理面積雙雙增加。
世茂集團為內地房企，排名第8大，去年銷售收入達3003億元人民幣，去年向世茂服務提供的在管建築面積新增460萬平方米，達到5150萬平方米。世茂集團過去4年的合約銷售金額年複合增長率43.8%，相信仍會繼續為世茂服務提供新增管理面積。
擺脫母企依賴
最重要的是，世茂服務積極發展第三方開發商的物業管理服務，2020年來自獨立第三方開發商的在管面積和合約面積佔比，超越了世茂集團所提供予的在管面積，成為世茂服務的最大供應來源，第三方開發商的在管面積，由2019年的2130萬平方米，佔比31.2%，提升至2020年的9460萬平米，佔比64.8%。
併購擴大規模
世茂服務主要是透過併購來擴大管理規模，從2019年7月進行首宗併購，至2020年底合共收購12間物業管理公司，新增合約建築面積約8960萬平方米，更透過收購，成為綜合物業管理服務商。
擴展增值服務有助推升整體毛利率
物業管理服務於2020年收入按年上升1.26倍，佔比55%，但社區增值服務正在快速增長，2018年相關收入比例7.1%提升至2020年的31.8%。
社區增值服務收入升1.46倍至16億元人民幣。社區增值服務的收入貢獻不斷提高，有助推動世茂服務的盈利能力，因為增值服務的毛利率較物業管理業務為高，故有助推升整體毛利率。
估值合理
世茂服務計劃未來3年擴大城市服務業務的規模，在其核心能力較強的內地城市和地區進行併購，並且力爭在未來3年的收入和規模增長5倍。
其現價市盈率約53倍，隨著未來盈收增加，預測市盈率降至約33倍，低於物管股龍頭碧桂園服務(SEHK:6098)的71及51倍。
隨著世茂服務晉身MSCI中國指數，透過自然增長及併購，力爭在未來3年的收入和規模增長5倍，下一站可望躋身物管股龍頭行列。
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