【理財個案】專業人士買樓收租防老（余淑穎）

Hello, Josh! 本人根據你的家庭狀況，作出以下的財務分析。在籌備第二套樓房的過程中，或會涉及借貸風險，你們必須好好商討是否願意承受風險，和考慮日後的財務需要。

首先，多買一個三房單位，需要大額的首期資金安排，及應付長遠的供樓開支壓力等問題，如果選擇買新樓的話，相信較可以節省裝修及經紀佣金開支。

假設購入的第二物業價值$1,000萬，受現時的政策所規範，你們需要預算6成首期及雙倍印花稅的費用支出。

 

第二物業（樓價$1,000萬）的按揭預算

6成首期：$6,000,000
雙倍印花稅：$750,000
經紀佣金：$100,000
總支出：約$6,850,000
（因考慮到Josh希望15年後退休時已完成按揭供款，所以預期3年後上會時，選擇4成按揭，供15年，一般銀行年息為4%）

每月供款：約$31,067

 

你們可以考慮將現有物業加按套現$420萬（現值$700萬x 60%），加上現有現金$50萬，合共$470萬，訂定一個為期3年的儲蓄計劃。現時市場上一些債券的短期計劃，可提供達5.5厘的實制年利率，3年後本金加利息可增值至$547萬。

同時，你們可以活用每月可儲蓄餘額$40,000。在投資方面，建議選擇一些環球股票或美國增長基金，3年往績平均年回報可達7厘，預期3年後本金加投資回報約$160萬，加上$547萬之債券，合共有$707萬資金可用。

 

加按後的每月收支現金流

供養父母：$2.5萬…..A

日常開支：$2.5萬…..B

投資相連保險：$3萬…..C

旅遊：每月$1萬…..D（每年$12萬）

套現加按$420萬供款：$27,318…..E（預算15年供款期，一般銀行年息為2.3%）

薪俸稅儲備：$16,666……F（每年$20萬）

二人強積金供款：$3,000……G

總每月開支：$136,984（A至G）

每月餘下可儲蓄收入約為：$43,016

 

現時一般750方呎的住宅單位，每月租金中位數約$18,000，但相關收入並不能全數視作家庭入息作按揭批核，因租金收入需作若干扣減，以反映相關支出，如維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本及物業或利得稅等，這方面要特別注意。

而且，當你們申請第二物業按揭時，未必能馬上將現有物業放租。你們宜按現時的供款利率加3%作壓力測試，看看兩個物業的總供款，是否超過二人總收入的50%上限。以現時二人的總收入推算，相信屆時是可以通過壓力測試的。

買入第二物業後的每月收支現金流

（假設3年後其他支出不變）

供養父母：$2.5萬…..A

日常開支：$2.5萬…..B

投資相連保險：$3萬…..C

旅遊：每月$1萬…..D（每年$12萬）

套現加按$420萬供款：$27,318…..E（預算租金收入約$18,000）

薪俸稅儲備：$16,666……F（每年$20萬）

$1,000萬新樓按揭：$31,067……G
二人強積金供款：$3,000……H

總每月開支:$168,051（A至H）

 

你們的投資相連保險戶口現值$100萬，加上每月儲蓄$3萬，以平均年回報3%計算，3年後可達$222萬，可留作日後裝修和儲備之用。

而夫婦二人的收入＋750方呎物業的租金收入－總開支＝$180,000＋$18,000－$168,051＝$29,949（合共每月餘下資金），可儲蓄作65歲後退休金。

退休後的首10年，供養父母和旅行開支可由投資相連保險戶口（由現時起維持每月$3萬供款，以每年平均3%回報預計，12年後戶口價值可達$519萬）來支付，二人的日常開支則由投資物業之租金來支付，或在樓價處於高位時沽售物業套現作退休儲備。

同時，夫婦二人可在3年後，開立為期10年的的年金計劃，假設每月儲蓄$3萬，以每年平均回報4.5%計算，到65歲時可每年提取約$60萬生活費直至100歲，或全數提取約$767萬。加上二人的強積金存款，以每年平均3%回報計算，可儲蓄$285萬。      

Josh希望15年後（即53歲時）能擁有兩個物業之餘，維持現時的生活水平退休，實在是相當有難度！不過若可微調生活水平，和推遲3年至56歲才退休，待所有按揭貸款繳清，加上運用上述建議之理財方案，到65歲後便可擁有租金收入、年金收入和強積金資產，相信可以達到夢想的退休生活。

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

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