【理財個案】限米煮限飯 上車只宜自住？（鄺翠玲）

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）

李先生，28歲，從事工程行業 風險承受水平: 中

註1 : 3份投資相連保險之現況如下 :

	每月供款	供款年期	已供期數	現時價值	退保價值
A	$800	15年	75個月	$6.1萬	$5.3萬
B	$1,200	25年	75個月	$10.8萬	$8.5萬
C	$2,000	25年	22個月	$4.8萬	-
				$21.7萬	$13.8萬

 (投資相連保險是有機會將戶口內的價值作部分提取，可提取款項較退保價值為少)

李先生目標是買350萬元以下的物業，若留作自用，因有按揭保險或發展商優惠(如是一手物業)，首期額度有較大彈性。如使用按揭保險及敘造8成半按掲，首期及相關支出約需64萬元，每月供款約$11,600 （假設年利率2.15%，年期30年），經壓力測試後，每月最低月薪要求$30,400，符合李先生現時的財政(包括薪金及每月盈餘)情況。現時他有現金42萬元、股票3.5萬元及每月盈餘$12,000。

筆者建議可留下6個月開支(約11萬元)作現金儲備，餘下31萬元現金可連同每月盈餘作投資增值(可選沒年期限制的基金平台)，以中風險項目(如環球藍籌股票基金，假設平均年回報6%)，兩年後資產可滾存至約70萬元，料可應付上車的開支，但李先生應留意積蓄及每月盈餘將幾近用罄，對日後生活質素或有一定影響，建議李先生應三思而後行！當然他亦可考慮從持有的投資相連保險中部分提款作首期，但此等屬中長線目標項目，過早提款或有損整體回報及效益。

如他希望收租，那他最高能敍造6成按揭，因以按揭保險購買的物業只能自住，即是說首期相關費用約需151萬元，若以現時儲蓄速度，並投資至中風險投資項目（假設年回報6%），他要近6年時間才能滾存到所需款項。若年利率2.15%，供30年的話，每月供款約$7,920。

李先生亦應留意租金收入是否能足夠支付供樓開支，令本身現金流較穩妥。現時普遍租金回報約3%，以樓價350萬計算，每月租金收入約$8,750，足以支付供樓開支。

筆者建議李先生可先上車，待供款數年後，如當時尚餘樓按低於樓價六成，可安排取消按揭保險，那時便可安心將物業出租了。當然李先生大可儲蓄多幾年，譲銀根更鬆動、又或樓價有下滑趨勢時才入市。

李先生亦應留意現時出租物業大多由業主繳付差餉、地租、管理費、維修費等，亦需繳付物業稅，將這些一併計算在成本的話，每年淨租金收入約為10個月。另外，以風險角度來說，租霸的風險比物業租不出去的更大！李先生可考慮選購「租霸保險」，一旦不幸租霸真的出現，對被拖欠的租金、屋內設備及法律費用亦能提供一定的保障。李先生另一選擇便是選購房地產信托基金，入場券大大降低之餘、更無需煩惱管理物業各鎖碎事，但仍可收取穩定回報！

鄺翠玲

美聯金融集團高級副總裁 CFP^CM