胡國威專欄|跌市的螺旋
市場購買力呈疲態,大型發展商避開了七一長假期推盤,所以縱然全面撤辣後,一手成交半年結錄逾8,800宗買賣,按年升近40%,實況是由四月起,一手成交量已按月放緩,明顯相關效應正在一步步退潮。發展商都要積極思考之後的賣樓策略,畢竟他們手上的貨源逾11萬個,是一個足以滿足全港七年吸納量的供應量。
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撤辣後發展商急進去貨
今日樓市的結果,很大程度是發展商在全面撤辣後表現過於急進,他們不理會後果便大幅劈價出貨,結果導致二手樓癱瘓或侷蝕讓、高溢價接貨的半新盤淪負資產、以至一期業主更現上會困難。原本一步一步能慢慢激活的樓市氣氛,卻因全港物業都大幅貶值,根本談不上任何能力去購置全新物業。
最近跟《YAHOO財經》合作製作的一條短片,我們編輯部便抽出了一些在過去幾年高溢價開售的樓盤,翻查其估價再對照開售價格,結果固然都是意料之內,問題是貶值幅度多大而已。
當時沒有太多人會想過樓市可弄到今天田地,一些叮囑買家要小心樓市風險的人,就被他們批評:「叫人唔好買等於阻人搵食,買樓要多從投資角度考慮。」這些人(或多或少是銷售人員)沒有告訴你的是,就算從投資角度考慮,新盤管理費可有幾高、一買一賣辣稅有幾重,他們避而不談。
最可悲的是,今天的估值滑落結果,是遠超這批業主可接受水平。如果純粹跌穿買入價,只要自己支付較高比例首期、又或者在過去幾年努力供樓,不跌穿尚欠銀行的貸款,賣樓套現時仍有一些「揸拿」,都可以趁現在樓價回落時,做到「低買低賣」的效果;但現況卻是失守了,估價已跌穿銀行貸款額,也就是負資產。如果他們選擇賣樓根本無錢可套,故只能被動地防守,不能作出任何換樓部署。
如息口低企尚有轉機
如果今日息口仍低企,或者仍有一些轉機,起碼搏供多一些本金,可避免陷入負資產。而且如果息口真的低企,少數未置業者計得掂數還會買樓;有閒錢者亦不會將資金全部撥作定期,而是考慮磚頭是否低水、是否值得吸納。只是從近期銀行收緊按揭的程度,比起金融海嘯有過之而無不及,根本有心置業的買家都有點卻步。
下半年海量新盤待售,就算本身購入的地皮屬貴價貨,發展商未必有條件做到平價出貨,但也未必開得太貴,因為只要小市民失去興趣,首日開售時尷尷尬尬賣出一兩間便無以為繼,淪為貨尾的下場只會更慘淡。除了失去焦點外,日後發展商要重推時,定價上也會綁手綁腳,因為貨尾售價加或減,還得考慮首批買家的上會情緒。
胡國威:網上平台《胡.說樓市》共同創辦人