雅虎香港財經 順豐房託IPO 值得認購嗎？
中國領先物流營運商分拆的順豐房託（SEHK：2191）正式啟動IPO，認購截止日為5月10日（星期一）。最高發售價為每個發售基金單位5.16港元，以每手1,000股計，入場門檻低至5,212港元。
招股結果將於5月14日（星期五）公布，並預計可於5月17日（星期一）開始在聯交所買賣。
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香港物流資產為核心
順豐房託的物業組合由3項物流資產組成，截至今年3月底，物業組合的可出租總面積達30萬平方米，物業總值更有近61億港元。3項物業分別位於香港、佛山、及蕪湖，最核心的資產是估值佔比接近87%的香港物業。
該項物業位於青衣，鄰近葵青9號貨櫃碼頭，而且可輕易接駁到香港國際機場，地理位置優越；蕪湖及佛山物業同樣鄰近重要交通基建。
主打現代物流設計
3項物流資產的賣點之一在於「現代物流」設計，物業配備自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。電商產業高速增長帶來龐大的物流、快遞、及倉庫需求，相比起非現代物流地產，現代物流資產的裝載能力、淨天花板高度、及配電功率等配套更能滿足物流營運商的營運需求，長線租賃需求有望持續增長。
據招股文件，香港現代物流地產中，超過7成的樓齡已有20年以上，順豐房託旗下物業的樓齡相對較低，現代化程度較高，長線投資價值吸引。
順豐為主要租戶
順豐旗下物業的主要租戶就是順豐關連租戶，截至 2020 年底，關連租戶的租金貢獻達 80%。今次順豐分拆物流資產，意義上就似是業主將物業售後租回，這可為項目的租賃需求帶來穩定性，而且物流租戶多數會在前期加入定製設計，遷移的成本會較高。據集團公布的最新數據，物業的平均出租率達95%。
不過，投資者要提防單一兼關連大租戶的影響力或會過高，變相削弱物業的長線租金增長表現。
結語
順豐房託預測的年化每基金單位分派收益率介乎5.3%至5.9%。雖然順豐房託的物業質素高，需求增長前景明朗，但關連租戶貢獻過高或影響物業加租潛力。
不過，房託管理人表示有意藉投資收購，及物業開發來擴大物業組合，有助支持長線分派增長。
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