雅虎香港財經 領展的每基金單位分派能長升長有嗎?
領展房地產投資信託基金(SEHK:823)的市值達約1,940億港元，是亞洲市值最高的房地產投資信託基金。領展是港股基準恒生指數的成份股，亦是尋求定期被動收入的本地投資者最愛的公司之一。
領展在過去五年的業績可觀，每基金單位分派(DPU)亦從2014/2015財年的1.8284港元，增至2018/2019財年的2.7117港元（五年內增長48%）。不過，問題是，領展能否持續增長，進一步為股東帶來更高的DPU呢？
物業組合和盈利
截至2019年3月31日，領展在香港持有126個物業，零售總面積約800萬平方呎，車位有約56,000個。内地方面，領展持有5個物業，零售和辦公室樓面約500萬平方呎。截至2019年3月31日，物業組合估值為2,180億港元。
領展2018/2019財年（領展財政年度年結日為3月31日)的業績強勁。收入按年增長7.2%，至100億港元；物業收入淨額(NPI)按年增長7.1%，至77億港元。
DPU按年增8.6%，至2.7117港元。領展現價為92.10港元，往績股息率為2.9%。
領展目前正採取多項措施，以擴大其組合和提升DPU。另一個好消息是，領展訂下長期計劃，務求在2025年或之前達到高單位數增長的目標。就讓我們來探討其中一些措施。
資產提升措施 (Asset enhancement initiatives, AEIs)
領展一直透過資產提升措施(AEI)改善旗下物業的狀況，並推動續租租金正增長。和上財年一樣，2018/2019下半年資產提升項目的投資回報率(ROI)介乎15.4%至35.6%之間。領展2018/2019財年的AEI資本開支合共為10億港元。
此外，領展已安排另外四個AEI項目，預算總額為5.8億港元。有關項目將於2020年初完工。另有24個AEI項目正在籌備當中，完工日期延至2023年，當中六個項目即將展開工程（預計2020年完工），另外18個項目將於2023年完工。
資金再循環
領展管理層積極進行資金再循環，亦值得稱讚。領展在上財年作出兩宗收購，包括北京的京通羅斯福廣場(Roosevelt Plaza)和深圳怡景中心城(CentralWalk)，令零售面積增約160萬平方呎，組合估值增加90億人民幣。
領展在同一年亦分拆出售12項物業，零售面積合共60萬平方呎，組合估值90億港元。領展的零售面積淨增100萬平方呎，有關收購在內地進行。
由於香港本身的增長已經飽和，有關收購有助提升領展未來的增長前景。此外，領展預計這些新收購的初期續租租金調整率將與之前在內地的收購一致，對股東而言是喜訊，應可進一步帶動DPU上升。
資料來源：領展2018/2019財年簡報投影片
上表顯示領展組合中各個房地產類別的整體續租租金調整率。上財年的總計續租租金調整率為22.5%，無論以任何標準來衡量，此水平都很高。
考慮到領展的組合大多位於香港，而香港的租金水平在全球已數一數二高，這更加令人佩服。展望未來，領展的租金率應會繼續上升，儘管或降至單位數水平，符合管理層的長期增長目標。
愚人要點
從上述三方面來看，領展的DPU仍有望繼續上升，儘管速度較以前慢。隨著管理層積極進行資金再循環和大規模AEI，領展的租金收入及NPI可望繼續增加。
不過，筆者認為投資者有理由保持審慎——領展現時的收益率僅為2.9%，相對較低，而且本港的租金回升速度可能較市場目前預期慢。
延伸閱讀
所提供的資料僅供一般參考之用，不擬提供作為個人投資或理財建議。Motley Fool Hong Kong萬里富文章作者Royston Yang並無持有上述任何公司的股份。
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