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「惡意不買樓」vs「最高學歷樓盤」爛尾 內房的投資密碼

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「惡意不買樓」vs「最高學歷樓盤」爛尾 內房的投資密碼
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內地樓市近日出現怪現象,有地方出現「惡意不買樓」被約談,亦有號稱「最高學歷樓盤」爛尾,到底內地樓市出了什麼問題,是投資的黃金坑定是吃錢的黑洞?

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內地樓市疲弱

「惡意不買樓」聽起來實在嚇人,事源內媒報道,青島市有街道辦發布「關於做好促進居民購買新建商品房的通知」,內容竟要求「凡惡意不買房,如查到銀行有巨額存款,一律提醒談話」,事件立即引起熱議。除此以外,「房票」再出現,好像「小麥換房」、「大蒜換房」等惹人關注。

另一邊廂,因為至少有246名業主享有人才補貼,故被譽為鄭州及河南「最高學歷樓盤」的「永威金橋西棠」,早前爆出樓盤已停工七個月,面臨爛尾。

「惡意不買樓」反映內地急於穩定樓市,部份地方無所不用其極。穩定及激活樓市當然是目前內地國策,而地方政府也很急,因為樓市涉及很長產業鏈,對穩住經濟很重要,而且樓市冰封,土地出讓銳減對於地方財政收支平衡的壓力也很大,所以層層壓下,就出現矯枉過正的情況。

至於「最高學歷樓盤」爛尾反映問題普遍及嚴重性,明星項目一定受地方關注,而且一批高學歷人士買樓定當考慮發展商風險及質素。而這班高學歷業主的確不同,會組成不同督導小組多次與房企及政府部門溝通,又開設社交媒體,並將買樓經歷寫成西棠故事《人間劇本 兩千作者》記錄2,000業主辛酸和期盼。但項目都碰上爛尾,凸出內房艱難環境。

5月數據見改善

不過,雖然從不同數據看,內房市道依然疲弱,但值得注意5月數據有改善跡象。

國家統計局數據顯示,5月商品房銷售規模在年內首次實現環比增長,商品房銷售額達10,970萬平方米和1,0548億元,按月分別上漲26%和30%。數據按年比較依然下跌,但跌幅較4月收窄。

從70個大中城市商品住宅銷售價格看,5月環比總體延續降勢,但降勢趨緩,新建商品住宅環比下降城市個數減少。另外,據摩根士丹利覆蓋的22間開發商數據,在5月銷售全部錄按年跌幅,但按月合同銷售額中位數為按月升6%。

內房屬周期性行業

內房有一個特色,除了與經濟周期相關,更重要是宏觀調控政策周期,而目前兩者都轉向,特別在政策層面對於樓市是近乎全面寬鬆,但要留意並非直接幫房企,所以繼續出現實力不夠房企面對資金鏈斷裂問題。

假如內地經濟可以觸底回升,整體樓市展現出回暖勢頭,未來樓價或許會趨穩,惟如果參考過往經驗,樓價跌時無人買,升時不停追,所以在多項壓抑措施撤銷後,不排除當出現升勢時,有一輪轉急的情況。

如果要在這個內地樓市有跡象回暖,但又不確切時刻捕捉機會,最穩妥是分注買入國企內房,好像中海外(0688)及華潤置地(1109)等,因為在財務安全性方面不用擔心,甚至可能併購較弱內房。

如果較為進取的話,也考慮買入財務實力較強的民企內房好像碧桂園(2007),但風險相對地高。小型內房則不作考慮。

與內房密切的水泥股好像海螺水泥(0914)及中國建材(3323)等不宜沾手,因為水泥行業近期擔心會出現價格戰,影響盈利表現。

此外,房市復甦對於綠城管理(9979)都是重要利好,這隻股主要做代建,而且其中一項生意是幫手起保障房。因而可成穩中求勝選擇之一。

總結來看,內房是處於周期底部,有跡象轉向,但能否真正成功尚待時間證明,可是目前屬一個潛在機會,利用平均成本去投資,並控制好風險,在中港股市轉強下,是一個追落後的選擇。

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