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「食力」買家一原因full pay買樓 拆解唔造按揭是否明智

近日有具實力的中年漢買家看好樓市決定入市,但與普遍買家不同,選擇full pay即全數畀清樓價買斷,不承造按揭。有
近日有具實力的中年漢買家看好樓市決定入市,但與普遍買家不同,選擇full pay即全數畀清樓價買斷,不承造按揭。有 (fatido via Getty Images)

近日有具實力的中年漢買家看好樓市決定入市,但與普遍買家不同,選擇full pay即全數畀清樓價買斷,不承造按揭。有乜原因令買買家不選擇造按揭,又是否明智抉擇?

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近日有一位買家以595萬元Full Pay買入葵芳站上蓋新葵芳花園一個單位,雖然價格並非很高,但不選擇造按揭,都值得跟大家從理財角度分析一下會否有更好方法達成目的。

不想蝕息一炮過畀錢

該買家能夠一次過付清近600萬元,絕對算是有實力,據指是做出入口生意,為區內分支家庭,買入單位是與太太同住。至於不做按揭是因為不想蝕息,所以不選擇做按揭。

首先,理財無對與錯,只有適合與不適合。不過,如果不想蝕息的話,現時不少銀行在造按揭時都會問客戶是否開類似mortgage link戶口,即是與按揭戶口連結,而該mortgage link戶口是一個活期帳戶,放錢進該戶口可以賺取等同按揭借貸利率的利息回報。另外,按揭一般會有現金回贈,多數為貸款額的1%至2%。

有資金思維可跳出框框

換言之,如果600萬元,借六成,即360萬元。假設現金回贈為1.5%,可獲得5.4萬元。另外,手上有錢,可將資金放入mortgage link戶口,這樣也同樣不用計息。不過,當然要看可以賺取高息金額上限,例如上限只是200萬元的話,即使存入200萬元或以上的錢也好,仍會有160萬元仍是需要付息的。

若然按揭金額與mortgage link戶口可扺銷利息金額上限有差距,就要計一計數。假設按揭利率3.625%,簡單計算,160萬借款,一年要付息達5.8萬元,已高於可獲得的5.4萬元現金回贈。所以如果只看到這裡,看似一炮過付清樓價未必不着數。

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然而,又要再想,即使mortgage link戶口可扣息金額上限較按揭貸款額低,只要手上有錢,可用在其他投資上,只要賺取到高於按揭貸款利率高的回報,就已經有賺,而且有更高的靈活性,特別是做生意手上保留更多現金有助於需要時周轉。因此,一些派息穩定兼隨時可變現的派息基金,而收息率高於貸款利率,會是可以考慮的選擇,但當然要看基金背後投資甚麼資產,是否夠穩健。

股神巴菲特很少評論樓市,但是對於按揭,他認為應該選最長年期,並稱30年期按揭為「世界上最好的工具」。
股神巴菲特很少評論樓市,但是對於按揭,他認為應該選最長年期,並稱30年期按揭為「世界上最好的工具」。 (Charles Sykes/Invision/AP)

巴菲特偏好30年按揭

最後,股神巴菲特很少評論樓市,但是對於按揭,他認為應該選最長年期,並稱30年期按揭為「世界上最好的工具」,因為每月還款較短期貸款低,有機會獲得足夠的租金來支付融資的成本,不用每月貼錢供樓,可讓物業隨着時間累積成為重要資產。再者,利率波動時可以靈活地進行再融資。因此,如果準業主不夠實力要做按揭,可考慮年期長的選擇。