【利財筆記】煥然壹居抵買 低水價上車良機 (林本利)

市建局首個資助房屋項目「煥然壹居」前周二（5日）開始揀樓，截至上周四（14日）合共338伙只售出88個單位，銷情慘淡。項目每日安排60名申請者揀樓，但「甩底」情況嚴重，七成人放棄，每日僅十多人現身。從買家反應煥然壹居看來不值得買，但林Sir卻力排眾議，認為這是千載難逢機會，有得揀樓的申請人，千萬要去揀！林Sir拆解煥然壹居抵買的因素。入場金額不變，因樓市跌，折扣率由原來的80%變為86%，單位售價變相再下降7%，他呼籲中籤者把握機會。

位於啟德新發展區的煥然壹居，分為3幢高座及1幢低座樓宇，提供484個單位，項目於2015年落成，今年中可入伙。煥然壹居原為市建局為重建戶而設的「樓換樓」項目，特首梁振英2015年度《施政報告》提出把煥然壹居約七成單位、即338伙變為資助房屋，包括8伙開放式單位、213 個一房單位及117個兩房單位，實用面積由332平方呎至568平方呎。

煥然壹居在去年12月定價，為同區私人屋苑呎價的八成，最低入場費的開放式單位售341.1萬元，價格最貴的兩房單位售662.7萬元，實用呎價介乎9,734元至12,414元，平均約1.1萬元。

項目在今年1月接受申請，共接獲逾1.2萬份申請表，超額近37倍，反應不俗。在3月完成揀樓次序抽籤後，原定5月揀樓，但市建局稱資格審核工作順利，決定提早在4月5日開始揀樓。

呎價1萬住東九「抵到爛」

結果煥然壹居開售兩周以來，揀樓及銷情淡靜，至周四僅售88伙。不少傳媒分析指，中原樓價指數由去年高位下跌約13%，煥然壹居開售時卻一毫子也沒有減價， 故銷情淡靜。林Sir直斥這些分析誤導申請人，因項目已把折扣率由原來80%提升至86%，「假設同區樓價每平方呎1.375萬元，折扣80%便是每平方呎1.1萬元。折扣率升至86%，即假設市價不再是1.375萬元，變成了每平方呎1.279元，將來賣樓只要補14%差價。」用以上假設數字推算，單位由原價每平方呎1.375萬元降至1.279萬元，實際上已降價7%，惟入場金額仍維持不變。

林Sir認為，能以呎價1.1萬元的價錢住在東九龍啟德「抵到爛」，一來項目比鄰將來落成的沙中線啟德站，二來項目以私樓質素興建，附設了基本家電如熱水爐、抽油煙機、煮食爐等，並非居屋質素能比擬。而且煥然壹居分為4幢物業，3幢高座只有廿多層，不像屏風樓，樓宇西北面是啟德車站廣場的Open Area（開放式空間），環境開揚，「若純粹為自住，售價已比樓市高峰期低13%，加上14%折扣，即低26%，頭一班人很有機會揀到靚單位，但錯失機會。」

比較同區二手盤更抵買

林Sir指市建局以後不可能再推出這種抵買項目，今次只是被特首梁振英迫令轉換用途。「你留意市建局以往賣樓多麼貴，現在灣仔一個200多平方呎單位，實用呎價高達2萬多元。」而且今次市建局斥資24億元興建，以現時定價出售所有單位也只是套現約 24億元，市建局沒有錢賺。

他分析指，附近的樓盤如樓齡約6年的新地譽•港灣，實用呎價也要1.3萬、1.4萬元，林Sir慨歎首批中籤人士，放棄可揀選坐向最佳、價格Underprice（低水）的單位。「市況很難摸底，樓價已跌了13%，煥然有齊基本設施，是已經起好的新樓，不是樓花、 不用等入伙，為何不揀樓呢？」他認為煥然壹居值得買入長住十年八載，上車客的第一層樓很重要，若可以用低市價買入，何樂而不為？若揀樓次序較後的申請人稍後有機會揀樓，「記住揀樓，一定要買！」雖然煥然壹居入場門檻最低的8伙開放式單位，已全數售罄，林Sir指其450萬元起的一房單位也值得買，呼籲中籤者把握機會。

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

撰文及資料整理：葉卓偉