【地產專題】唧牙膏 發水票 新盤賣樓手法惹爭議

《一手住宅物業銷售條例》去年實施後樓市暢旺,逾百新盤相繼開售,消費者委員會(消委會)近日開腔批評,指發展商及地產代理銷售手法有問題,例如「擠牙膏」式提價賣樓、代客墊支入票及高壓促銷等。到底這些促銷手法對入市有多大影響?孖士打律師行合夥人葉冬生認為,不宜輕易修改法例,一手住宅物業銷售監管局(銷監局)需盡快與業界找到平衡點,才有助保障買家權益。

一手條例去年4月底生效,針對新盤市場,原意是希望增加賣樓透明度及公正性,除劃一採取實用面積為量度單位方式外,又開設一手銷售資訊網,對發展商推出的樓盤介紹小冊子(天書)、電視宣傳廣告以售樓說明書(樓書)、價單、示範單位及公布銷售安排等都有清晰規定,另外地監局轄下近3.6萬名地產代理從業員,推廣樓盤時均需加以遵守。

結果該例實行之初,市場僅剩香港小輪(00050)旗下粉嶺逸、太古地產(01972)何文田Dunbar Place等屈指可數新盤能夠出售,堪稱本港樓市1997年以來罕見的「一手冰河期」。隨後,發展商適應法例要求,又加大優惠幅度,市況才從去年第三季起逐漸回暖,以今個周末為例,即將有5個新盤合共400伙同步推出,市旺可見一斑。不過,原來條例迄今雖實施一年半,並未能扭轉部分市場漏洞。

新盤銷售四大癥結

消委會本周二(11日)發表報告指,經過多次「放蛇」行動調查,發現目前新盤市場,主要出現四大問題癥結:

一、「唧牙膏」式銷售。開價低但逐少推售單位,並逐步提價,塑造出抵買錯覺。該會派員檢查市面17個一手樓盤,涉7盤保留價單部分單位不賣,當中3盤更於首張價單已「Hold起」單位,最後首批實際可供出售伙數,分別僅為價單列出的25%、38%及73%,其餘則安排稍後加價推出。

二、「發水」超額認購。由於市場上多個新盤,准許每人遞交兩份認購表格,故單是一對夫婦準買家,最多便可遞交6次登記(丈夫、妻子及聯名各2次),假若計及其他家庭成員,更容易導致誇大入票情況,形成表面超額熱烈搶購,實則存在「水份」的假象。

三、代客墊支情況普遍。消委會指視察員「放蛇」時,往往遭代理主動提出墊付入票金額,準買家只需「碌信用卡」作擔保,即獲得提供本票,最高金額涉及60萬元;事實上,此舉已違反代理界執業指引,涉事代理分分鐘被「釘牌」。

四、售樓廳內氣氛,亦是左右買家因素之一。消委會指,地產代理慣用高壓手法不斷游說買家,又不點名批評某發展商,於銷售交件中列明準買家一旦中籤,必須限於「3分鐘完成揀樓程序」,否則當棄權。有模擬買樓的視察員稱,「親歷準買家承受莫大壓力,整個揀樓過程,由知道哪些單位可供購買到『扑錘』買樓,真的僅得三數分鐘時間考慮。」

消委會提改善建議

消委會主席黃玉山表示,「今次報告結果令人失望,一些根深蒂固的老問題,例如資訊誇大、『唧牙膏』營造熱烈銷情氣氛,以及代理催逼準買家速戰速決的『買樓文化』,依舊存在於市場上,令買家欠缺時間作周詳考慮,導致被迫倉卒入市,陷於不利位置。」故消委會提出8點改善建議,當中更涉及修改現有一手法例。

另一方面,消委會矛頭也指向銷監局,斥責執法力度過弱,而且公眾認受性低,不能做好把關工作,打擊漏洞,作用僅限於軟性勸喻、警告發展商及代理,迄今依然未聞首宗正式檢控。「不評論監管局執法難度,和律政司的搜證、檢控考慮,但期待首宗檢控出現,透過法庭判詞,為市場提供重要的指引及參考。」

業界︰打擦邊球是慣例

事實上,報告引起市場各方回響。地產建設商會於即晚發出聲明,指對消委會批評感意外,因為報告未經諮詢其他業界持份者,認為難以反映真實情況,而各財團會員都一直恪守法例。嘉里建設(00683)代理市場策劃總監吳美珊亦指,如果樓盤單位數量過多,根本難以一日內完成銷售,故分批賣樓絕對有其必要。

對於「零檢控」說法,銷監局專員馮建業周三回應時強調,暫時未能提供實際的立案調查及檢控數字,主要是已交由律政司的刑事檢控科跟進,進入司法程序故不便透露,調查內容主要圍繞樓書、廣告失實陳述和虛假資料,價單問題較少。他指出,每星期也有將個案交予律政司,但現時要修改法例是「言之尚早」。

至於踩界銷售,對買家或投資者有何影響?有董事級代理透露,並非刻意「打擦邊球」,而是慣例使然,例如禁止墊付入票雖是行規,但市面大多數新盤都以抽籤揀樓,墊付入票可以增加中籤率,故在競爭激烈的業內很普遍,至於連「碌卡」代替本票也屬違規,亦前所未聞,「咁搞笑?無代理入票又點得吖,唔碌卡根本做唔到新盤,除非未來發展商肯改收支票囉。」

據悉,目前部分小型或聯營代理行,為了減低成本,亦會與客戶「一人一份」夾份入票,至於在街邊「撈客」介紹樓盤,或在售樓現場「落嘴頭」,會否對準買家造成壓力,視乎不同人接受程度,「如果定出界,咁代理句句都可以是壓力,動輒得咎,仲點向買家介紹樓盤?」

律師︰執行條例要平衡

律師葉冬生提出另一種見解,「環顧消委會最新批評,和他們在2012年立法討論時提出的大同小異,其中最『咬住唔放』一點,乃要求價單中所有單位,需同一時間出賣,當年也惹來激烈辯論,屬於業主產權和公眾知情權之間的衝突,站在消費者立場,當然不解為何開價又唔賣,但根據《基本法》第6條清楚闡明,私有產權不受侵犯,即業主可按自己意思處置及出售名下物業,這是現行憲法中一個非常重要概念,無論對大財團或小業主都適用,即是無得逼人賣樓。」

「其實,新例中對價單有其指引,並非無王管,發展商如果要修改價單內容,加價或減價都好,均需要三日時間過冷河先可以賣,而新舊價格也會同時列出讓公眾參考,起到保障市民的效果。」

葉冬生指出,現時不適合修改一手條例,「消委會從消費者出發,是為市民着想,但修例未必是唯一及最佳辦法,例如他們8項建議中,加強規管新盤認購入票以避免代客墊支,屬於比較具建設性的建議,但這方面其實需向地監局埋手,勒令他們執正來做,而不是譴責一手條例。情況就似大廈公契唔俾養狗,結果管理員唔趕走你鄰居隻狗,反而怪你多事而趕走你,這樣是本末倒置。」

他補充說,法例不宜朝令夕改,故此一手條例的效用,很大程度視乎實際執行時可否找到平衡點,緩衝各方利益,「銷監局角色好重要,要到平衡,又因為條例內9成涉及刑事責任,因此更加敏感,律政司即使設較高起訴門檻,亦可以理解。」至於銷監局被批評成『無牙老虎』,他表示對形勢感到同情。

「我理解馮專員的難處,說來也好笑,因為律師事務所一般情況下,甚少認同政府部門的法律觀點,但今次不同,銷監局不能披露轉介個案數字,以證明本身的工作效率,這是基於無罪推定原則(Presumption of Innocence),不能夠未審先判,在未定罪前就公布涉嫌違規的樓盤或發展商,若因此被說辦事不力,的確十分無奈。」要在既保障消費者的同時,又令財團或賣方可作自由商業決定、合法處理產業,葉冬生認為始終要靠教育,「回看這一年半,當銷監局發現樓盤銷售有嚴重問題時,都會以不開樓盤名字的形式通知傳媒,雖然只是勸喻式,但持平地說,已起到警戒一眾地產商的作用,而更重要是令市民了解自己在一手條例下的權益,譬如實地參觀現樓、有權拒絕簽署不准睇樓的條款等,這些慢慢便會睇到效果。」

撰文:符廣全