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【理財個案】英國買樓收租 制唔制得過?(鄭明輝)

按照Cindy現在的情況來說,她的財政狀況比較緊拙,她與先生的每個月總入息是$45,000,他們的每個月總支出是$39,000,所以每個月的淨現金流是$6,000五年後她可以儲到現金$360,000

她的第一個理財目標是在五年後要儲到現金和股票$250萬,按照她的資產有$800,000股票和$400,000現金,總資產是$120萬,假設她每年的投資回報率是15%,五年後應該可以有$250萬的資產,但是這個假設是5年內沒有金融危機的情況下才有可能發生,所以建議她作分散投資以減低風險。

如果把所有資產投放在香港股票上,這樣風險會比較高,因為最近A股出現比較大型的調整,所以建議她把大部分資金放在環球基金上,這樣才較有可能達到每年平均15%的增長。投資分佈方面,按照現在的投資環境及經濟狀況,經濟有可能出現衰退,所以現階段可以七成以上的資金放在債券基金,另外三成放在環球股票基金,然後按照每年的經濟狀況,才慢慢增持股票基金。建議客人必須定期檢討投資組合,才有望達到每年平均15%的增長。

 

想隔山買「樓」 先做好功課

Cindy想投資英國樓市,需要了解英國樓市的展望。英國在五月大選後,樓市前景趨明朗。英國樓市過往受工黨倡議的「豪宅稅」等房地產政策所籠罩,前景不明朗,令買賣交投受到影響,隨著大選結果塵埃落定,樓市已恢復穩定。毫無疑問,倫敦樓市在「豪宅稅」無望推出後,終獲喘息機會。大選前的6個月,核心區的部分地段,住宅成交量下跌三分之一。目前的問題是住宅需求的回升幅度,以及樓價自2009年所見的強勁升勢會否重現。

倫敦中部核心區的住宅需求將起變化,並會獲較平衡的住宅供應量支撐,影響將會在稍後時間才顯現。倫敦核心區交投已見回復活躍,然而,我們預期成交量將隨新政府組成及樓市回穩而趨穩定。

2015年上半年倫敦中部預售樓花成交量仍然活躍,包括豪宅。地產發展活動於過去12個月已轉移至核心區外圍,動工量上升59.3%;相反,核心區動工量按年下跌43.2%

目前的房屋政策主要針對需求問題,例如”Help to Buy”房屋貸款。展望未來,政府需要推出措施解決住宅供應不足的根本問題,相信新政府執政後,會推出有關措施。而住宅交投自保守黨在58日大選中大勝後已逐漸回復動力,再透過5年期的調整,交投量可望持續上升,樓價有上升動力。

 

英國物業租金回報吸引

政治風險在目前的住宅市場仍然存在,需要政府主動推動市場穩定,從而令市場有效運作並惠及經濟。目前尚有三項政府的決策方針,有機會為樓市帶來新的憂慮,包括歐盟公投、蘇格蘭權力下放、倫敦2016年市長選舉,相信房屋問題將佔選舉人政鋼的重要位置。由於工黨在英國部分地區的支持度獲提高,預期部分在選舉時提出的措施,例如「豪宅稅」及租金加幅設限等,或會在未來重新崛起。

如果Cindy想買英國樓,用$40萬作為首期及貸款$60萬,$100萬的價值相對不高。由於英國樓的租金回報率比較高和穩定,在英國買樓收租的風險不算太高,這個可說是比較長遠及穩定的投資工具。

 

鄭明輝(Michael Chang

美聯金融集團財富管理總監

Michael持有香港大學數學學士學位,是公認財務規劃師,負責就個人財務規劃給予意見,擁有逾十年管理客戶投資組合的經驗。Michael曾經是電視財經節目的嘉賓,還定期在報紙上發表文章。Michael持有證監會牌照,在證券交易、證券和資產管理上提供意見。

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

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電郵:yfin_wealth@yahoo.com

 

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